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merci tout d'abord à la fondation praia architecte qui a patrimoine suisse genève de
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permettre de présenter un mémoire sur les surélévation estce que tout montant en correctement
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tout près
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alors que je vous propose ce que je fasse d'abord la présentation de ce mémoire de master sur les sur la loi sur les surélévation
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ça va durer entre 30 40 minutes environ et puis les questions que vous auriez à m'opposer elles devront
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se faire en fait après la deuxième présentation ça sera un peu en fait introduction au débat si ça vous convient
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mal
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alors mes entretiens et de mes lectures pour ce mémoire sur la loi sur les
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surélévation i n souvent des références à l'histoire de genève
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historiquement genève à user des surélévation pour se développer et pour permettre la croissance de sa population
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alors ces références qui présente la loi sur les surélévation comme découlant d'une
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sorte de continuité historique en quelque sorte naturel beaucoup éveiller ma curiosité
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alors qu'il est vrai qu'en lien avec les deux refuges genève a dû accueillir un grand nombre de réfugiés
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protestants mais surtout à partir d'easy du dixhuitième siècle
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pardon où la population genevoise accrue plus durablement
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les habitants ont construit dans les limites qui leur était
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imposé par les fortifications et notamment auteur par surélévation
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alors on peut voir ici une carte ou les étoiles marquis les
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endroits où il a une surélévation avant que les fortifications soyez démoli
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alors on peut imaginer que le recours aux surélévation a pas été prat genève mais a été eux aussi utilisé par d'
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autres villes fortifiées c'était en fait un des seuls moyens de densifier la ville et de permettre la croissance démographique
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ce que j'ai appris à travers mes lectures c'est que les autorités genevoises eux n'était
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pas favorable à cette pratique et ne l'ai cherché au contraire en faite à la limitée
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d'une part parce que le manque d'entretien des bâtiments et aussi la togo
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la topographie de la ville rendait les surélévation peu stable et ont provoqué des effondrement
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mais aussi parce que les autorités chercher à assainir la ville en permettant la circulation de l'air et la lumière
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elles ont donc mis en place des règles d'urbanisme qui par manque de moyens
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et d'instruments adequat était difficile à faire appliquer du coup les surélévation continuer
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jusqu'au moment de la démolition et sur des fortifications et qui les ont rendu hors de propos
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alors après la démolition des fortifications la croissance de la ville et sa planification
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on aboutit à des a. d. gabarit à des alignements a. d des rapports
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entre les tenants et les vides qui donnent leur identité au quartier
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à ce moment là les 3 peuvent être considérées comme une sorte de frontière à la croissance de la ville
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alors aujourd'hui je suis une prise de conscience des conséquences
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de l'étalement urbain et de la finitude des ressources
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la première et principale frontière à la croissance de la ville et clairement devenu la zone agricole
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cette limite en fait questionne la capacité de la ville apprendre de la hauteur
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c'est justement là où se situe la loi sur les surélévation
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qui s'inscrit dans cette tendance et provoque une fortune redéfinitions ponctuelle et situer la frontière des toits
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il s'agit à chaque fois la force d'intervention minimes qui ne sont pas concerner la ville dans son ensemble
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alors moi dans le cadre de mon mémoire ce que j'ai fait c'est
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plutôt envisager la loi sur les surélévation commune mesure densification verticale de la ville
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alors pour information la loi sur la surélévation elle permet aux propriétaires fonciers
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d'augmenter d'un an ou deux étages leurs immeubles
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dans le but enfin en fonction de la largeur de la rue et toujours dans le but de créer des logements
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elle a été votée en 2008 dans un contexte de crise du logement très fortes et ou les eux aussi
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un contexte où les autorités cantonales ne parvenait pas à remplir les objectifs qui s'était fixés en termes de production
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alors rapidement pour vous présenter mon mémoire je vais d'abord vous donner quelques éléments d'introduction
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en parlant des espoirs et les craintes que la loi sur les surélévation a suscité
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et aussi en vous présentant quelques chiffres que j'ai pu eux que j'ai pu
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trouvez en fait et en vous en cherchant à spécialiser emploi la production de logements par surélévation
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ensuite je vais vous présenter le résultat ma recherche concerne plus
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la matérialité de la ville et intitulé fracture verticale
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et puis dans un deuxième temps sachant que la loi sur la surélévation supposé encourager un retour en
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début de la population je vais vous parler des modalités et des conséquences de ce retour
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alors que la loi sur la surélévation elle possède de nombreux avantages des avantages qui sont un peu évident
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elle permet d'abord d'éviter un gaspillage des ressources foncières en permettant la cause que la construction de logements en ville
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et de cette manière et contribue à lutter contre l'étalement urbain qui a caractérisé la croissance des villes du monde du siècle dernier
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cette production de logements dans des lieux centraux qui sont bien équipée qui sont proches des commerces et
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des services et du coup ça permet de rapprocher le domicile et les lieux de travail
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en rendant plus aussi plus avantageux l'usage des transports publics et la mobilité douce
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un troisième point lié au type d'appartements qui sont construits eux en surélévation cet appartement et sont idéalement situé audessus des toits
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dont le titre de mémoire et du coup ils paient ils bénéficient d'une qualité de habita bilité très importante
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finalement les surélévation ça en quelque sorte la traduction littérale du principe de
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construire la ville sur la ville de ce principe de développement d'
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aller de l'intérieur qui est par la date et qui permet de préserver la zone agricole qui doit permettre de préserver la sonnerie
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alors pourtant dès la rédaction de la loi en 2007 des craintes sont
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apparus compte à son application et quant à ses effets sur le paysage urbain
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la loi la d'abord été combattue par un référendum comme l'a mentionné marcellin partent à ça
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puis durant la phase d'application les surélévation ont fait l'objet de débats
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intenses par jeu présenté juste 3 craintes qui ont animé les référendaire
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la première c'est l'application de la loi sur les surélévation péjorent la qualité de vie des habitants de la ville en
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concentrant ses effets dans des quartiers centraux qui sont déjà dense donc d'aboutir à ce qu'on pourrait appeler sur densification
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ensuite yen craint que les surélévation dans les 10 le paysage urbain alors du baron perturbant
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les règles de gabarit d'alignement qui eux qui sont caractéristiques du développement territorial
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de genève et puis d'autre part en transformant des objets qui possède une qualité
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patrimoniale et du coup en entrant en conflit avec des objectifs de sauvegarde
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une dernière craint c'est que les logements issue de cette loi fassent l'objet de spéculation immobilière
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et favorise la gentrification naville cet intérêt dû au fait des coûts importants ces
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opérations et la situation singulière des appartements justement située audessus des toits
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alors suite au référendum les possibilités de surélévation elles ont été nuancé mais ça a
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pas été suffisant pour apaiser les craintes et les débats autour de cette loi
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donc entre autres problèmes département charge de l'aménagement du territoire à
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développer des pratiques peu transparentes pour la première phase d'application
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de la loi entre 2008 et 2013 environ eux en ont ils ont beaucoup d'excuse moi
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en lisant beaucoup de de recours de pardon de dérogations
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excusez moi lors de l'octroi des permis de construire
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il a donc eu beaucoup d'opposition à des projets de surélévation de la parole notamment l'association de défense du patrimoine de défense des
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locataires ou des dépenses des habitants et aussi de beaucoup de la ville de genève qui a été très présente sur ce dossier
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le règlement c. différents effets soit devant les tribunaux soit sur la tribune médiatique
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il ya un an bah mars avoir tsahal a mentionné le canton et
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la ville ont annoncé qu'un accord avait été trouvé sur dossier surélévation
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ensemble ils ont mandaté une étude qui a été piloté par bruno marchand et
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qui a permis d'aboutir à une méthodologie d'évaluation des progrès surélévation
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alors cet outil est utilisé d. e. l'automne 2015 environ
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par contre les effets de cette méthodologie s c reste pour l'instant théoriquement j'ai pas pu
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les aider à les analyser dans le cadre de mon mémoire à ma connaissance ya aucune surélévation
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tissu de cette de cette méthodologie qui hier qui
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a été réalisée en fait donc voilà ça reste théorique
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du coup et choisi l'intéressé aux effets de cette politique publique sur la urbaine
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donc formes urbaines comprise comme objet physique mais aussi en tant que système de relation politique
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social et économique mon attention il s'est porté sur les acteurs et les modalités la production de la ville
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avec pour souci de comprendre d'eux qu'elvis est destinée à travers la loi sur
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les surélévation qui étaient les producteurs de cette ville et à qui elle était destinée
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alors pour mener cette recherche et à interroger les acteurs de la fabrique du territoire qui peut s'agir de d'employés de collectivités
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publiques d'architectes indépendants mais aussi représentant la société civile c'estàdire
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de d'associations de défense du patrimoine de défense des habitants
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mais aussi de défense des propriétaires fonciers et des locataires lasse le cas par exemple eux aussi un promoteur un politicien
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alors j'ai aussi fait une recherche quantitative pour chercher à qualifier le marché
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du logement genevois et puis en particulier la production de logements par surélévation
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et une grande partie de mes sources documentaires série d'études de documents de planification de lois de rapports
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j'ai aussi fait des recherches dans la jurisprudence cantonale più sans la presse locale en général
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et puis j'ai aussi effectuer de longues marches à travers la ville de genève pour effet de
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débusquer surélévation et biocides illustrer mon travail que vous verrez c'est moi qui les esprits
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alors il faut savoir qu'il est difficile d'obtenir un chiffre précis de la production de logements par surélévation
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alors la conférence de presse qui annonçait une nouvelle méthodologie avait été mise en place qui a eu
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lieu en 2016 entre la ville et les cantons le canton a annoncé
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coli surélévation et permis de produire 380 un logement sur le territoire
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de la ville de genève depuis le début de l'application de la loi
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alors moi je peux avoir les chiffres de l'office cantonal de la statistique qui répertorie en fête les surélévation qu'à partir de 2013
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donc entre 2013 et 2016 sur le territoire du canton et 350 logements produit
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et sur le territoire de la ville de 136 donc on voit que c'est en effet une loi qui
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concentre ses effets sur la ville à 50% des surélévation qui sont réalisées sur le territoire de la ville de genève
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alors il n'existe pas non plus de cartes des surélévation and fa j'ai fait nos recherches dans la base de données de
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l'office cantonal les autorisations de construire et puis et puis du coup
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trouver localisé 112 projets de surélévation alors ils sont ici
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vous pouvez de certains de ces projets sont issus directement de la
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loi sur la surélévation maison demandait une surélévation du meuble
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alors du coup minorité de ces points que vous voyez peuvent être par exemple un aménagement des combles mais il s'agit toujours de minorités
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sur une partie de ce sont 12 projets j'ai pu obtenir aussi
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grâce à l'office cantonal des autorisations de construire plus d'information
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et de l'information sur les loyers qui avait été autorisé ou consulter les plans les plans financiers ce genre de choses
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alors c'est seulement pour une partie est sans doute que j'ai pu obtenir plus d'informations du coup il faut
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savoir comment les tunnels et pas exhaustive ça permet simplement de dresser un portrait de ski et le logement en surélévation
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et voir soyez attentif à sa quand je le voudrais du stand et chiffres
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alors au sujet de la fixation des loyers les surélévation étant considérés comme des transformations d'immeubles la loi sur
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les sur les démolition transformation rénovation d'immeubles d'habitation s'applique donc la MDTR
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la LDT elle a pour but d'éviter des changements d'affectation et aussi
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d'éviter des hausses de loyers trop importante en cas de rénovation transformation bâtiment
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du coup pour éviter sa le service de la haine des terrains service cantonal fixe
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les loyers en garantissant les rendements des propriétaires pendant les périodes de contrôle
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ça leur permet de faire en sorte que les loyers correspondent aux besoins prépondérant de la population alors ses besoins et sont calculés
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aujourd'hui entre 2'536 et 3'405 francs par pièce et par année
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allez surélévation le loyer les fixer donc par le service de la
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LDTR sur une durée de 5 ans un
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le service en plus de fixer les loyers contrôle et valide les plans pour
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faire en sorte que ces appartements ne soit ni trop grand ni trop petit
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et puis faut savoir que le loyer est calculé à partir du nombre de pièces et non du maître du nombre de mètres carrés
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du coup alors selon décision la cour de justice de 2000
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13 loyer maximal qui peut être autorisée pour un logement surélévation
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et de sim lui sandy front par p. c. par année soit deux fois le montant supérieur de la fourchette
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correspondant aux besoins prépondérant de la population avant eux cette décision la cour de justice de 2013
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les oeufs les montants vous est supérieur à celui sans dépôt par classe pareil du coup les chiffres que je vous
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donner ici correspond pas à cette heure à cette race plafond alors ce montant et justifie selon cette cour de justice
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en raison des coûts élevés des opérations de surélévation aussi pour permettre aux
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propriétaires fonciers de bénéficier de ce droit et puis de produire des logements
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alors construire la ville sur la ville ça signifie vraiment travailler sur l'existant dans les
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quartiers qui sont déjà construit notamment des quartiers anciens qui possédant un patrimoine important
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du coup pour limiter l'impact des surélévation sur ce patrimoine et référendaire avait demandé que des cartes montrant les
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invariants soient introduites et aussi que le respect de l'harmonie urbanistique de la rue soient inscrits dans la loi
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alors les cartes elles ont été produites mais elle montre uniquement les bâtiments des surélévation sont possibles
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vous pouvez avoir vous pouvez voir en faite sur cette terre qui a tiré des cités j'
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ai donc envers vous avez les bâtiments qui sont où il est possible de surélevé
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du coup elles ont pas de pouvoir limitant à ma connaissance aucun projet n'a été refusée sur la base de cette guerre
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l'arménie urbanistique de la rue et les centrales vraiment dans l'application de cette loi mais
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il s'agit finalement d'un concept que l'architecte doit interpréter à travers le projet
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et puis ça j'ai après aux autorités d'eux de dévaluer en fait
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du coup l'adéquation des projets de surélévation avec cette harmonie urbanistique de la réa était sujet à de nombreux débats
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et finalement la traduction de ce concept à l'heure de critères objectifs et le
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but de cette nouvelle méthodologie dévaluation que cette méthode a b c d
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dans le cadre de mon mémoire je me suis particulièrement intéressé à la traduction de l'harmonie urbanistique de la rue
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à travers le projet et en m'intéressant à son concepteur finalement aux effets de la loi sur la matérialité
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de la vide donc on passe maintenant à un ma part à la partie sur la fracture verticale
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alors lorsque lors de mes baladant genève à la recherche de surélévation j'
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ai pu observer une diversité des formes comprenait 7 décès surélévation
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il peut selon moi les classés en 4 typologique de vous présenter pour vous ayez
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un petit panorama alors la première typologique que je peux observer ses selles
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eux qui procède d'une forme de mimétisme ou c'est possible d'observer qui a eu un soin minutieux qui a été
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fait pour intégrer la surélévation alors ici on peut voir l'exemple ok du cheval blanc
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la surélévation allait presque invisible si cela était agence décrochement eux assez important deux étages
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alors la deuxième typologie c'est celle qui traduisent le principe de la charte de venise donc d'affirmer l'intervention sur le bâtiment
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ici on a un exemple au charme i. r. ou l'architecte a
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clairement fait référence aux bâtiments simple mais dans une attitude très contemporaine
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alors la troisième e. e. typologie c'est celle d'une volonté de trancher avec l'existant
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en quelques heures de marquer le bâtiment et la ville de la personnalité
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de l'architecte donc en voici un exemple en valeur la serviette
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et puis une dernière attitude kessel qui témoigne du mexique
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du nécessité de maximiser les mètres carrés de plancher
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donc là c'est un exemple en haut de la rue la cervelle
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alors dans le cas des deux dernières typologique vous est présenté
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pour moyen ressortit impression très fort de fracture verticale
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lors d'un point de vue architectural certaines surélévation paraissent nier le contexte
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dans lequel se situent les derniers étages se détache du bâtiment soc
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où l'écrase il surplombe les immeubles alentours et possède des horaires
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d ouverture plus large que les appartements des étages inférieurs
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la traduction sensible de ses caractéristiques physiques et que la surélévation
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à part abrite pardon des appartements dansante standing élevé
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et qu'elle matérialise une sorte de fracture économique et social dans la ville
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alors allez de mes entretiens avec des architectes chercher à comprendre ce qui
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explique la difficulté de l'intégration des surélévation dans le paysage urbain
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alors les explications étaient diverses manque de culture ou absence de modestie des architectes
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nouvelles normes énergétiques qui amène lourdeur esthétique ou internationalisation du
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vocabulaire architectural qui aboutit à des créations hors site
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la dernière explication thiam a été donnée celle de replacer l'archipel dans sa position de mandataire
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la qualité du projet surélévation dépend finalement de la commande qui lui a fait du temps qui lui
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est imparti pour développer son projet et donc fondamentalement du maître d'ouvrage et de ses attentes
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l'arménie urbanistique une interprétation sensible et minutieuse 20 consacre donc dans un contexte donné et
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confronté à des objectifs de rentabilité est un projet de logements en milieu urbain
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face au temps long de l'architecture et de la ville s'impose le temps court qui permet à un projet est rentable
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la loi sur la surélévation de la possibilité aux propriétaires d'augmenter leur rente foncière moyennant des investissements importants
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les projets d'architecture peuvent donc être limité par les coûts d'eux ces opérations
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alors la nouvelle méthodologie et théoriquement il répond ce qui permettra d'éviter les là cette
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fracture verticale c. c la réponse qui m'était donné par la plupart des interlocuteurs
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elle permettra d'amener une qualité architecturale au projet et donc à cette mesure de densification
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en revanche qu'il s'agit d'une étude morphologique qui n'aborde pas le type de programmes
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de logements en surélévation interroge pas l'impact de cette production sur la crise du logement
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c'est justement là dessus que je veux que je me suis intéressée dans l'art à ça que je m'intéresse dans la
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recherche et dont je vais vous parler maintenant dans la presse deuxième partie de cette présentation qui se dit sur le retour en ville
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alors pour comprendre comment les surélévation s'inscrivent dans la production de logements sur
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genève il est nécessaire de donner quelques caractéristiques du marché locatif genevois
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alors tout d'abord une hausse des prix continue qui est toujours plus fortes lors de changement de locataire
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depuis 2000 chaque année la variation annuelle d'aider le joint de près de 15
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pourcent donc pour ces logements qui changent de locataires au cours des 12 derniers mois
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ensuite vient la baisse des logements subventionnés depuis la fin des années 70 les logements subventionnés ou diminuer de moitié
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pour finir de vacances faible et aspects à ce propos selon l'étude du credit suisse de 2000
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16 l'offre en logements dans les centres urbains suisse est en grande partie absorbée par l'immigration
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la pression démographique sur centre ville de genève et fortes comme dans la plupart des métropoles en croissance
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ce qui découle de ces 3 caractéristiques je ne sais qu'il existe in compétition
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très fortes entre les habitants pour l'accès au logement à genève
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un autre élément qui ressortit des discours lu ou entendu dans le cadre de ma recherche
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et que les conditions cadres ne serait pas réunies pour permettre au secteur privé qui responsable de l'art
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production de logements à genève de construire suffisamment pour répondre aux besoins de la population
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der ce constat il existe deux hypothèses d'abord celles dérivées de la théorie classique du marché selon laquelle pour
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lutter contre la crise du logement il faut augmenter l'offre le type d'offre et finalement secondaire
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ensuite la question du rôle qu'on souhaite donner à l'etat dont au sein de la politique du logement
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dans ce cas là c'est celui d'en accompagnateurs qui par l'intermédiaire de subventions à
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la pierre ou d'allégements fiscaux va permettre au secteur privé de baisser les prix des logements
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alors ce qui ressort de ce discours c'est vraiment la loi sur l'isolation prend place dans un climat politique tendu où il
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existe une volonté d'assouplir les conditions légales de la production de logements province qu'un peu plus dans une dynamique de marché
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les logiques de marché qui conditionne l'accès au logement à la capacité de chacun pour payer
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deux de payer pardon pour habiter et cette capacité qui
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finalement évidemment inégalement répartis au sein de la population
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selon cette logique létat a pour rôle de permettre à ceux qui en ont pas les moyens d'accéder au marché du logement
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alors en référence aux travaux de david hervé de ma jeunesse ou encore devançant béal c'est possible d'affirmer que ce discours
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témoigne d'un processus de néo la libéralisation animée par une
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croyance fort dans la capacité du marché à se réguler luimême
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et aussi au sein duquel les acteurs sont soucieux de voir le rôle
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de létat diminué dans sa capacité à entraver la production plusvalue
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vous donnez un exemple un promoteur j'ai interrogé qui étaient favorables à la loi
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sur les 7 sur les surélévation intensification de la ville parce par ce biais
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expliquait m'a expliqué que les surélévation posait problème selon lui par ce qu'elle était
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pardon accompagnée de mesures d'accompagnement c'estàdire un travail sur l'espace public
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sur la mobilité en général c'est pareil là pour lui incombait aux puissances peut à la collectivité publique c'est à dire à l'état
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en revanche pour lui il était inutile que létat fixe des plafonds de loyers des appartements produit en surélévation
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puisque finalement le marché est capable de sanctionner les prix trop élevé et ce qui ressort de
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sa c'est le processus donné les néo libéralisation n'aboutit pas in absence d'état
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mais bien une modification de son rôle qui devient celui d'accompagner les acteurs du marché de
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la recherche de produits sans les entravé et du coup de permettre la croissance économique
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alors ma recherche sur la base de données de l'office des autorisations de
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construire a permis de connaître les acteurs de la production de logements par surélévation
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alors sur le 112 projets j'ai trouvé q la moitié sont initiés soit par
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des fonds de placement spécialisés ou non dans l'immobilier soit par des sociétés immobilières
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ensuite viennent les propriétaires fonciers particulier et puis on a pas par
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contre les acteurs publiques parapubliques et coopératives qui sont ici
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classés sous d'autres sont très peu présent puisqu'il s'agit de 4,5% de la totalité des projets
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du coup la production serait de logement surélévation demandent des
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investissements importants avant au niveau des excusez moi
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en moyenne selon l'étude que j'ai fait une pièce en surélévation coûte un peu moins de 126'000
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francs par pièce si on regarde le mètre carré ça correspond à 11'800 francs le mètre carré
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du coup on peut dire que la production de logements en surélévation demandent des investissements importants
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et attire notamment des investisseurs qui pour lequel l'immobilier de la vente de marchandises communaux
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alors à ce sujet david madame gauthier professeur de planification urbaine
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et peter marcuse sociologues ont développé une théorie qui montre
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comment le logement était historiquement et stratégiquement convertis en marchandises cette conversion
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et les récentes était permise encadrée par la puissance publique
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alors madame marcus affirme que la marchandisation du logement ne permet pas de
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lutter contre la crise du logement qui et selon ni temporaire ni accidentels
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cette crise elle vient justement du fait que les logements ne sont pas produit pour permettre à des gens d'habiter mais
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bien comme une marchandise permettant la création de plusvalue nicolas rey
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la rareté des logements permet de maintenir des prix élevés
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me semble assez clair que les logements surélévation qui nécessite donc des
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investissements importants et attire cependant des investisseurs son déplacement financièrement avantageux
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avant d'être des lieux d'habitat pour information en novembre 2016 lorsque j'ai fait eux justement cette recherche
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le rendement admis par le service de la l. des terres pour
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un appartement produit en surélévation était de 5,97%
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alors que la loi sur les surélévation style politiques publiques qui inscrit le logement dans une
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dynamique de marché et contribue donc à produire des inégalités d'accès à cette ressource
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pour comprendre cela il est intéressant il est intéressant de regarder les loyers des logements surélévation alors selon ma recherche sur 100
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70 si le logement en moyenne loyer était de 7'415 francs par pièce et par année
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si on compare ce chiffre niveau médian des loyers en 2016 ans logement
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surélévation et 31% plus cher qu'en logements à loyers libres
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situé sur le canton de genève et qui a changé de locataires dans les 12 derniers mois
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alors y'a deux raisons qui peuvent être évoquées pour expliquer pourquoi la loi sur les surélévation permet pas de lutter contre
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la crise du logement alors y'a tout d'abord la question de la particularité du l du marché du logement
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pour des questions temporalité de la production il est très difficile que la cour de l'offre à peine celle de la demande
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et du coup que ce qu'on aboutisse à un en situation d'équilibre du marché qui permet la stabilité des prix
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à la production de logements surélévation allait non seulement lente mais aussi très faible donc elle ne
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permet pas de faire baisser le niveau des loyers ensuite la question du type de logement
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en se basant sur le revenu des contribuables genevois en 2013 7 les logements issus
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des surélévation sont accessibles au quart de la population qui possède les plus hauts revenus
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du coup ce qu'on peut dire succès les contribuables genevois qui ont a priori pas de soucis pour trouver de quoi se loger
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la loi sur la surélévation un produit des logements sont largement déconnectée des revenus des habitants et contribuer
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pour cela à la à la spirale à la hausse des loyers qu'on observe déjà son marché du logement dont j'ai parlé au début
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et l'incitant tout les cas à eux les propriétaires à produire
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des logements dans certains standing éloignés des besoins de la population
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alors les effets de la loi sur les surélévation possède en fait
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des caractéristiques communes avec les effets d'un processus de gentrification
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la gentrification et définir l'arrêt chabrol et ses collègues
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comment un processus de revalorisation économique et symbolique
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d'un espace qui s'effectue en partie sous le soudan certains modèles du dur banni t.
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inspiré par la ville ancienne européenne et à travers la concurrence entre différents groupes d'
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acteurs et groupes sociaux inégalement dotés eux pour son appropriation et sa transformation
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alors les surélévation un peu plus précisément s'apparentait à ce qu'on appelle la nubie
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scientifique et chaque été conceptualisé par madame x années leur établissent des géographes anglais
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il s'agit d'un processus qui ne s'accompagne pas de rénovation de
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logements anciens mais bien de la construction de nouveaux logements de nouveaux bâtiments
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en tout les casques on peut dire c'est la loi sur les surélévation était plus d'un retour en ville du capital
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que d'un retour des habitants qui mesure densification qui fait
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quoi d'autre observés dans d'autres métropoles en croissance
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la gentrification devient le mode de production privilégié des villes sous
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couvert de recherche de mixité suscite sociale ou de compacité
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l'urbanisation et le logement et deviennent de plus en plus important au sein de l'économie mondialisée
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et l'immobilier peut aujourd'hui être un secteur profitable que d'autre secteur comme l'industrie par exemple
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alors à ma connaissance y'a pas eu d'études sur le processus de
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gentrification à genève pour mémoire il a consisté en études politiques publiques
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et certains effets de la production le rempart surélévation peuvent s'apparenter
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à un phénomène de gentrification presque rien et jouer à la
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notification c'est pas du tout un phénomène immuable pour de multiples raisons liées à la croissance économique de la ville
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aux opportunités d'investissement dans le patrimoine bâti vous allez apolitique
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et bien sûr on résiste qu'elle suscite des résistances citoyennes
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alors tout un petite chose pendant les 5 ans de contrôle des niveaux de loyer par létat les surélévation ne peuvent pas
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faire l'objet de cette de spécialistes de spéculation par la suite en revanche la situation privilégiée de ces logements
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l'espagne et beaucoup de doutes sur eux réparer pourrait entrer après contribue à exacerber justement
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cette spirale à la hausse des logements et puis participer à un phénomène de gentrification
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appartement représentation avec l'image de m'assurer la surélévation préféré
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à un celle qui a été réalisée par nos ennemis
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un c. grâce à elle que j'ai eu envie de m'intéresser à cette loi
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sur les surélévation estce à cause des langues de sorte qu'on entendait parler ce soir
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alors le rapport sur les surélévation qui a été piloté par bruno marchand et qui a donné lieu à la nouvelle méthodologie
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à juger 7 surélévation comme peu respectueuses de l'arménien urbanistique de la rue
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alors du coup ça beaucoup interpellé je me demandais pourquoi elle me plaisait autant finalement
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par cet espace qu'elle trône sur un immeuble de pierre bayard qui très bons
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cc 100 étant sans aucun doute due à la position de bâtiments au sein de la ville
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lorsque sa situation et sa taille le distinguent d'ores et déjà de son environnement immédiat
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c'est un bâtiment qui dialogue plus avec le rhône qui situé en contrebas et avec le salève
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qui s'élève en face de lui et avec son argent or et les charmilles
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il faut un lieu où il ne semble pas pour moi l'avertit qualité et puis la distinction ne me choque pas
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à la question quelle intégration les surélévation dans la ville et central et complexe
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alors la nouvelle méthodologie cette méthode a b c d prend la forme d'un
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outil projet elle en s'appuyant sur une analyse morphologique de l'espace urbain
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dans le cadre de dévaluations de d'opérations de personnes surélévation de grande envergure aller
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notamment pas suffisante en fait ces autorités le les autorités qui m'ont dit
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alors sur le thème de l'avertit qualité le coup le canton a commandé une étude de bureau mayeur ébauche pour définir la
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stratégie d'implantation des tours à genève alors on est bien d'accord que les surélévation c'est pas des tours
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mais reste que c'est sa propre aucune poussée verticale de la ville qui mérite une réflexion sur finalement les lieux du possible
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l. et l'impossible c'est à peu près ce qui avait été proposée par ces cartes indicative lors du référendum
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alors il ya à meyrin qui a développé aussi pratique qu'intéressante et qui a créé une fiche dans son plan directeur cantonal
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qui eux font partie qui traitent des oeufs surélévation sur la base d'une étude de gens jacques robert son
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l. elle a formé un donc a défini les immeubles qui était possible d'assurer la hauteur à laquelle il était possible de les surélevé
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elle a aussi conditionnelle et surélévation un travail sur les espaces publics et des études de mobilité
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finalement c'est aussi pas possible de surélevée à meyrin in
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partie dunbar et parfois même nécessaire de supprimer plusieurs bars
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pas ce qu'on a estimé qu'elle appartenait à un ensemble alors bien sûr l'urbanisme architecture la division
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parcellaire sont très différentes à meyrin à genève mais ça fait stratégique qui paraît intéressante qui donne quelques pistes
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alors audelà de la question formelle ou des mesures d'accompagnement
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eux qui seraient nécessaires pour permettre une danse une densification
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opportune mon mémoire il a cherché à pointer du doigt le rôle de la marchandisation de la crise du logement
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plus généralement de nombreux chercheurs documents que le lien qui existerait
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entre les politiques publiques qui encouragent la compacité le phénomène de gentrification
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patrick créera et son équipe qui travaillent sur ce sujet à l'université de neuchâtel pointe
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du doigt notamment l'impératif de construire la ville sur la ville comme dans
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une optique de développement durable comme raison amorce du processus de gentrification en suisse
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audelà des aspects formels la question est de savoir comment densifier la ville tout en
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fournissant des logements à la hauteur des besoins d'aide de la population
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comment éviter l'un l'étalement urbain tout en empêchant la ville de devenir une simple machine de croissance économique
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comment rendre nos actes nos manières d'habiter en polluantes tout en évitant la fragmentation de l'espace en respectant
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le patrimoine bâti qui donne son identité à la ville et en aboutissant à plus de justice sociale
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bien sûr j'ai pas trouvé de réponse à cette question environ des pistes il
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semble important de planifier les surélévation allèrent allait peut être dans plan directeur
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des surélévation ou d'une fiche de mesures spécifiques à un peu à l'image de
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ce café noir dans le plan directeur cantonal alors il s'agirait
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ainsi de préciser les objectifs de cette mesure finalement si on souhaite produire des logements
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alors il faut se donner les moyens d'en maîtriser les effets et puis de réduire les
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coûts nd pistes pour cela c'est de définir la maîtrise foncière des autorités publiques
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ou d'autres institutions qui ne serait pas animé par une par une
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qui sera motivé par la recherche de profits en faite c'est savoir être un des seuls
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moyens de sortir le logement de la de ce marché de dunes dynamique de marché
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ensuite il s'agirait d'élaborer des stratégies d'implantation des surélévation un peu comme affaire mayeur ébauche sur la question des
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détours alors là on pourrait dire que les surélévation permettrait
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de restaurer l'harmonie urbanistique de certaines rues par exemple
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enfin c'est un travail qui demandent à être fait et puis aussi de sa permettraient d'isoler les immeubles
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qui en situation de proue eux qui justement un peu à l'image de la surélévation brune ni
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ce sont des immeubles qui dialogue avec le grand paysager peut finalement se permettre de gagner en partie qualité
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pierre de caen nécessité de permettre à toutes les voies et tout les intérêts de se
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faire entendre et de contribuer à la production de logements et de croissance urbaine
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qui aille vers une meilleure justice spatiale en garantissant à tous le droit au logement il
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ressort de la ville et non uniquement le droit quelqu'un d'en tirer profit
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alors au sein de la loi sur les surélévation la société civile et la permet à l'a permis de porter eux les
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contestations et les abus devant les médias et puis les
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tribunaux les habitants d'aucune influence sur le processus politique
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mais lorsque létat a décidé d'améliorer les conditions d'application de cette politique de densification ils n'ont pas été conviés aux débats
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la pluralité des opinions et des intérêts on aurait peutêtre permis d'aboutir à une solution qualitatif qui
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qui prennent en compte toutes les externalités négatives de cette mesure densification verticale et cherche à les résoudre
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alors face à la fragmentation de l'espace henri lefebvre appelait dans le droit à la ville à envisager la vie commune ressources
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proposer d'analyser l'espace urbain comme structuré par des relation
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pouvoir au sein d'un système capitaliste producteurs d'inégalités
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il s'agit dès lors de comprendre et comprend de comprendre et de combattre c. relation de
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pouvoir dans la théorie lefebvre la ville devient un espace de lutry implanté quotidiennement par ses usagers
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alors dans le cas de ma recherche les failles de la production capitaliste de la ville m'ont donné à voir
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des résistances aux politiques urbaines néolibérale ces résistances elles sont plus ou moins organisé elles ont plus ou moins de poids
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elle tente en tout les cas de donner un autre cadre à la production de la ville que
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celui du profit un écart type est celui du patrimoine ou de la recherche de justice sociale
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cette résistance permettent de comprendre que l'avenir de la ville mais plus entre les mains des seules politiques et techniciens
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mais que la population doit être acquise et les habitants ne doivent plus
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être seulement des consommateurs des spasmes bien les producteurs de cet espace
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antônio gère seul lors de la conférence de juin 2016 qui annonçait qu'un accord avait été permis sur le dossier des surélévation
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affirmer que les discussions ayant mené à la nouvelle méthodologie ont permis de d politiser le débat
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alors estce que proposée laisse des appartements audessus des toilettes
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d'opérations plutôt coûteuse qui influence fortement les loyers
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à pour effet de limiter à la fois l'accès au logement mais aussi à la ressource de la ville
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il semble au contraire urgent de re politiser le discours sur le roman essai dynamique pourront comprendre en assumer la complexité

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Conference Program

INTRODUCTION
Marcellin BARTHASSAT, Architecte urbaniste – SIA FAS FSU, Genève
15 June 2017 · 6:39 p.m.
MÉTROPOLES ET DENSITÉ: LES SURÉLÉVATIONS GENEVOISES AU PRISME DE L'ÂGE URBAIN
ANNE VEUTHEY, Géographe et aménagiste
15 June 2017 · 6:48 p.m.
FORMES DE LA DENSIFICATION À BRUXELLES
BERNARD DECLÈVE, PROFESSEUR ORDINAIRE Faculté d’Architecture, d’ingénierie architecturale et d’urbanisme, Université catholique de Louvain
15 June 2017 · 7:23 p.m.

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Borne de Diffusion
Jean-Marie Freche, Lumiplan
25 Oct. 2012 · 11:45 a.m.