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Perspective du marché immobilier du Valais romand et du Chablais
Thomas Veraguth, Economiste UBS
Friday, Sept. 29, 2023 · 10:49 a.m. · 23m 18s
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les images e. excellent très intéressante alors ça marche aussi bien
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pour l'économie passe l'économie et c du flux du stock
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malheureusement on a toujours un peu tendance à mélanger deux images par de
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stock je parle de flux etc le stock cette notion du flux
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tout simplement donc il suffit d'avoir du flux un moment donné un nom qui vous gardez
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petite partie de votre flux vous arrivez à créer un stock ont alors mais aussi une autre chose
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c'est que quand vous donner l'impulsion aux grands lacs
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vous surfaces doit vous donner l'impulsion et puis nous apporter certaines
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forces et puis au bout d'un moment b si vous continuez pas
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appliquer la lame la même force de la même intensité eh bien la force que vous avez appliquer ce que je sais tout
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fait disparaître cetera et c'est la même chose en économie quand
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vous avez économie eux qui nous intéresse et celle du flux actuellement
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vous voyez évoluent ces évolutions et évoluer la conjoncture ici
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sur les indicateurs p. mis que déjà montrée prête
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presque chaque année un donc vous prenez tout les achats
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des grandes entreprises suisses vous pose la question de savoir si son content pas content si ça va mieux moins bien
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et puis ça vous donne ses courbes là quand vous êtes audessus de la barre des 50 son appel à une
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un index et de diffusion quand vous êtes audessus de la barre des 50 dire ça mieux quand on est en dessous
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dans la barre des 50 dire ça va moins bien ou alors que la plus ya moins voilà
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et ce qui s'est passé c'est ici vous
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avez reçut une énorme impulsion propose pour l'économie
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et puis toutes les parties à la hausse et donc ou taper sur la surface de l'aube sacré vague
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et puis si vous tapez à chaque fois que même rite sacré toujours des vaccins ou tapis qu'une seule fois un moment donné la bague disparaît
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et on a parlé aussi mais y'a toujours aussi une constante c'est dire
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les choses changent les choses changent pas on a entendu si et ce qui change pas
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c les commentaires qu'on fait peu importe où vous êtes sur la courbe c'est à dire la
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on vous dise c'est trop bas allant du 7 rôle enregistre bas bref les commentaires c'est toujours
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ça va mal on a trouvé en impasse etc mais jamais on vous dire écoutez attendez un petit peu la vague va passer
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on vous dit jamais ça sauf que les BS si vous l'a dit en tout cas
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si on se rappelle bien quand on est à l'époque et si à ce niveau là
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on disait tout va bien rassurez vous c'est une solution au moment où la pulsion va disparaître les choses vont se
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remettre en place exactement ce qui se passe donc voyez ici apparaître les prix à la charlatan livraison les stocks de produits finis
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l'emploi les carnets de commandes etc et donc on a eu un gros stress sur
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le sur le marché pour les rêves les raisons qu'on connaît bien plan déjà parlé
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et puis maintenant le stress diminuent et donc vous avez aussi l'effet sur les prix
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donc ça c'était l'activité industrielle maintenant vol évolution sur les prix
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même chose pour les prix goodwyn impulsion us la pollution quelquesunes
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et vous avez une réaction de la surface de l'eau
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qui vous fait monter les oeufs des vagues et puis une fois que la pulsion
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à déterminer on condamne autre impulsion qui peut être négatives portent eh bien les choses retourne
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vers eux vers leur moyenne à long terme se conduit en bon français 8 domine donc
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on retourne vers un son d'équilibre qui correspond accroissant la
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productivité croissance des salaires croissance générale de l'économie et compris démographique
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exactement ce qui se passe maintenant et je vous rappelle ici encore aussi ce qui change jamais c'est peu importe où vous êtes
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viens passer d'inflation ya trop d'inflation ya plus d'inflation les commentaires
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sont toujours négatif alors qu'il suffit de regarder par dessus les courbes lire
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on passe par une vague et in fact la vague d'impulsion pour la vague sera
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passé les choses vont se rétablir sait exactement ce qui se passe en suisse l'impulsion
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elle vient des prix importation puisque comme vous savez en dépendant pour faire fonctionner l'économie suisse de l'
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apport d'énergie et donc c. en particulier l'énergie
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les produits semi fini conrath transforma aucune marge et courageux ensuite
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vous voyez que la pulsion vient de l'étranger et donc c'est la courbe
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bleue qu'il a plu volatile c'est celle qui eux indique les prix à l'importation
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et pour le reste il a eu un décalage entre les prix à la production et les prix à la consommation
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si vous augmenter les prix à la production plus vite que les prix à la
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consommation d'assez bons pour les marges des entreprises si c'est l'inverse et parlant
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et ce qui s'est passé dans ce site vous avez eu la possibilité en moyenne chaque c'est pas facile partout
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un vous avez la possibilité en général de pouvoir faire monter les prix
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à la production de peut rapidement que les prix raconte à la consommation
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et c'est la raison pour laquelle on a passé le cap sans grande faillites d'entreprises
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ça c'est quelque chose qui est très spécifique et qu'il faut maintenant garder
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en mémoire on est passé par toute cette vague eux mêmes impressionnante ce flux et reflux
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et en même temps on a pas créer de communes de faillite par ce qu'
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on a toujours d'abord on n'a jamais été travaillé ça vous savez bien
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on a travaillé tout les jours ça vous le faites aussi et puis en même temps on a pas créer
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de perte de parts faillite donc on a pas créer des ports dans les luttes des pertes dans les bilans des banques
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et donc les banques ont donné continue à donner du crédit à ceux
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qui le désiraient et qui a mené les garanties ou les ou les
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affaires nécessaire pour justifier le crédit donc c'est pour ça qu'on a pas crash on n'a pas de faillite on n'a pas
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de de problèmes spécifiques au financement par contre on doit travailler beaucoup mais on gagne
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pas plus incertain c'est située la même chose en suisse on connaît depuis certains nombre d'années
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on a pas non plus grand de correction sur eux
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le marché immobilier pourquoi alors la première courbe voyez c'est
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la courbe grise qui vous indique que la croissance des volumes hypothécaire
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quand les volumes hypothécaire augmentent plus vite que l'économie nominal les salaires etc
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vous avez évidemment une augmentation de la dette hypothécaire par rapport à l'économie
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quand vous avez et des dettes hypothécaires qui croît moins vite que
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l'économie vous diminuer le poids hypothécaires par rapport à l'économie dont
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pouvaient rembourser ou plus est plus facile de payer la dette puis quand
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vous avez un équilibre entre la croissance des volumes précaire et l'économie
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dans ce cas les choses peuvent durer vous avez ni d'excès ni
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de manque et c'est la situation dans laquelle on se trouve cambre observer la lacombe
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d après ce qui s'est passé c'est qu'on a eu cette augmentation massive des prix à la consommation voyait apparaître ici
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d'abord on a une augmentation des prix à la consommation ou de l'inflation et à traiter
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on a une augmentation des taux hypothécaires ça aussi c'est important
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de bien toujours ce décalage près la production près la consommation et ici
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inflation et après taux hypothécaires qu'estce que ça veut dire ça
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veut dire pour la première fois de l'histoire suisse ici voyez là
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on a eu des taux d'intérêt hypothécaire en termes réels donc
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horrible inflation négatif donc l'inflation augmenter plus vite que les taux
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si les salaires augmentent maintenant un petit peu ça veut dire que ça aide à
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digérer l'augmentation des taux et c'est la raison pour la paix laquelle on a
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pas de graves correction sur le marché immobilier tout simplement donc année un volume votées
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en équilibre et l'augmentation de l'inflation qui passent avant l'augmentation des taux hypothécaires
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donc un recul des taux hypothécaires réelle et maintenant
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evidemment l'inflation diminue les taux hypothécaires réel augmente mais en même temps on a
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on a la vision en tout cas selon les enquêtes
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qu'on fait une augmentation des salaires cette année d'un peu plus
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de deux pourcent et pire encore l'augmentation de salaire par chinois u. BS assurez vous met dans l'ensemble de l'économie
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on a peine augmentation et des salaires qui permet ensuite au moment où on doit
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réactualisation hypothèque de pouvoir compenser en tout petit peu les oeufs les taux d'intérêt évidemment plus
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élevé que le combat pic mais en même temps tout ça ralentit l'activité évidemment parce que
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alors là une chose c'est dans les journaux on vous dit on vous disait toujours
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la constante tout va mal et il a trop d'inflation y'en a passé etc
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les taux d'intérêt sont trop les taux d'intérêt sont trop bas y'a toujours
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quelqu'un qui pas content mais là ici les choses vont se régler de manière naturelle
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c'est à dire que cette vingtsept impulsion qu'on a eu et qui a créé
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qui a créé toutes ces instabilité elles diminuent d'intensité et les choses se re calibre
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vous serez initiale ees et retourne vers la moyenne
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et les et le fait qu'on a on décale
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qu'on décale à chaque fois les impulsions et les réactions qu'on a le temps
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de réagir à la nouvelle situation et donc on ne crée pas un état de crise
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un des autres éléments qui important si on passe maintenant à la situation
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pour eux le valet en particulier c'est la croissance de la population
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donc on est passé par toute cette phase de d'incertitude
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de mécontentement mais souvent type justifiée comme j'essaie de montrer
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et en même temps vous avez croissant de la population si veux dire c'est cette bonne chose mauvais chose c'est un fait donc
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ce que vous voyez aussi apparaître ici c'est que la suisse en comparaison valait voyez là
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m n a et la croissance de la population qu'un tout petit peu inférieur que celle du valais
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et le valet il attire toujours de la population qui vient d'autre quand tombe la suisse c. si la colonne verte
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donc là aussi un certains nombre de communes que voyait apparaître ledit premier des premières communes du canton
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ou bien immigration domestique c'estàdire bien toujours vers le valet eut migration domestiques des gens qui
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d'autre canton pour venir s'installer en vallée ce qui nourrit aussi l'accroissement de la population
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après la croissance de la population elles se répartissent selon les communes différemment mais c'
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est aussi simplement et ce que je trouve un logement se trouve un travail pas ainsi
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sinon eh bien je dois aller dans une autre commune donc c'est pas systématiquement plu
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une commune qui merck uno tout simplement la possibilité que de m'installer comme ensuite à vous voyez apparaître le chablais
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la même logique très différents commune par commune nous moins de croissants
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des populations comme dans le valais dans les régions montagneuses que dans
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la plaine donc la logique ici se retrouvent vous avez alors
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on notera ici les chiffres eux on notera les chefs de mémoire
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ça vous fait dans certaines communes unes croissant de la
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population de plus de 3% analyser sur les dernières années
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et la même chose pour le chablais certaines communes en croissance de la population avec i et supérieure
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à 3% donc c'est très important mémoriser cette
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croissance relation dans certaines communes plus que 3% ensuite on regarde ici
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l'évolution générale de la population et ce qu'on constate très rapidement
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on sait que la croissance de la population dans le canton du valais un
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dynamique qui supérieure à celle de la suisse syrien nouveau mais c'est
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toujours une réalité donc ici rien changer pour reprendre ce que dit la milice
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déjà au sens des choses changent pas ça change toujours par le
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canton du valais a toujours de croissance qui supérieure à celle de la suisse
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vous voyez apparaître aussi la population les différents sur les différents avec les différents cantons romands ensuite
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vous voyez apparaître un fait qui alors je peux pas j'ai pas
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conclusion exacte vous dire pourquoi on quelles sont les conséquences de cette situation
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mais seulement n'oublions pas quand même que tout les cantons ont croissance importante de la population actuellement
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en suisse et sur le scénario de base jusqu'à 2050 pour le f. s.
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un scénario de base ni plus ni moins vous voyez encore des croissants de
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la population importante qui sont soit naturel soit par migration nette et ce que fait paraître
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un fait quand même eux qui politiquement eux va de plus en plus avoir un toit en suisse et c'est pour ça
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qu'il faut bien réfléchir quand on les valaisans au canton de zurich quoi c'est pas contents dit encore de dire trop arrogants
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les cantons les valaisans de pas faire marcher sur les pourquoi parce que quand
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vous voyez un canton 15 millions d'habitants quelque 63 30% ça fait
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300'000 habitants plus quand vous avez 100'000 habitants vous avec 30 mais en plus donc un moment donné à l'entrée vannes question qui va se poser
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entre la croissance similaire par rapport à tout les cantons mais ce qu'on
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appelle l'effet de base des cantons quelle grosse population avec la même 3 croissance
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ils vont gagner en importance politiquement en suisse de manière assez important dans les prochaines années j'ai
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pas de réponse à sa mais les responsables ici doivent être conscients du fait que petit à petit
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0 un moment donné un autre certains que les grands cantons vont quand vont avoir plus d'importance en matière de
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population et les cantons moins importants vont perdre importance même si
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le canton du valais croissance démographique plus important que ses voisins
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ça c'est un fait important qui a des conséquences politiques pour les prochaines
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années ensuite l'autre conséquences à long terme voyait apparaître sur le marché du travail
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alors vous voyez apparaître ici sur la ligne horizontale le taux de chômage en 2023 et puis en 2009
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sur la ligne verticale et voyez que tout se déplace avec le taux de chômage diminue fortement
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donc vous avez un manque de main d'oeuvre en tout cas à travers la lecture du chômage
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par contre ça coûte moins cher pour financer le chômage la bonne la bonne la bonne nouvelle
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à côté vous avez la variation de la population ici la variance la population
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jusqu'à 2033 par rapport à la variation naturelle et migratoire
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et vous voyez que le canton du valais une variation de la population active
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positive mais moins rapide que celle que vous avez par le
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canton de Vaud ou bien entre zurich argovie et est souple
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donc ici aussi un apport supplémentaire de main d'oeuvre mais vous avez déjà aujourd'hui un manque de main d'oeuvre
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et les chiffres vous montre ici que le problème de manque de vins de tout dommage très bas ou qui baissent encore
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va demeurer c'estàdire vous avez in economie et des besoins qui
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croît mais vous avez un potentiel de travail qui est pas aussi important
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qui croient pas aussi vite que les besoins et ça aussi c'est
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un défi pour l'avenir du valais et de la suisse
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enfin je vous rappelle encore qu'on avait vu que la croissance la croissance de la population sur certaines communes
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était 3% voire plus vous comparer ça au niveau de construction et
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vous voyez ici l'évolution de la construction en suisse et dans le canton
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qui a des niveaux en dessous de un pourcent du stock un pourcent du stock
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ici donc les mêmes les volumes de construction qui a un sont pour certaines communes
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ou qu'en moyenne inférieure à la croissance de la population ça veut dire que
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non seulement vous devez amortir l'on pourrait très conservateur un pourcent votre parc immobilier
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par année disons certain s'entend pour eux le résidentiel pour
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les bureaux ses 50 ans les surfaces de vente de 25 30
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comme le com ment com les surfaces logistique mais si vous avez 3% 3%
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de croissance de la population puis vous donc aurait généré au minimum un pourcent de votre stock
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avec un taux de construction par rapport aux stocks de inférieure de
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un pourcent vous créez un manque de construction donc on a pas
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en termes d'un manque de construction un manque de main d'oeuvre qui visible et puis après vous avez de répartition très claires qui
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politique puisque l'on peut construire à certains endroits dans les montagnes et on peut construire que
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dans la plaine donc ici aucune divergence encore plus important sur le canton du valais que sur
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le canton de Vaud dans le chablais voyez l'
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un que la construction est inférieur aussi largement assez a assez
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alors deux pourcent qu'on devrait avoir on dit aussi
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en dessous de un pourcent lacoste l'activité construction ici recul vous
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voyez apparaître la moyenne de 2017 2022 et puis la moyenne de 1'022 2023
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et vous voyez la colère la la colonne en dessous donc l'activité de construction en recul
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si l'activité de construction recule dans ce cas là la part de l'
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activité de la construction par rapport au produit intérieur brut en plus diminue envoyé ici
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le produit intérieur brut nominale de la suisse et l'activité de la construction
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alors effectivement on a une période où la construction accélérer plus vite que l'économie
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mais maintenant ça fait quelques années qu'on a constaté un et donc on
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a on va vers un monde oncle construction un manque de rénovation et la part
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la part de la construction dans l'économie a envoyé la grande volatilité ici sur la le produit intérieur brut la
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grande vol la grande volatilité l'activité de construction et puis vous avez la part de la construction dans l'économie
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et depuis de nombreuses années la part de la construction d'un économique n'a jamais été aussi faible
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enfin vous avez à l'autre problème c l'augmentation à problèmes
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je dis que je voulais rester et vous avez un autre défi
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c'est que vous avez massivement aucune augmentation des coûts de la construction
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un et vous avez pas potentiellement les clients qui sont d'accord de payer plus donc et ce qui s'est passé
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vous avez inactivité réelle de la construction qui a diminué alors que l'activité
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nominales c'estàdire quantité plus prix elle a continué à augmenter donc je reviens
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ici vous avez quantité plus prix augmentation d'activité
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de construction et si vous avez uniquement les quantités baisse
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donc ça signifie qu'à pas une propension un pour un
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de compenser la hausse des coûts de construction on a une
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hausse des coûts de la construction et donc on a diminué l'activité
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alors ça vient s'ajouter au fait qu'on accumule plutôt
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un manque de construction généralisée le résultat c'est les vacances baisse
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alors vous voyez ici aussi apparaître encore la logique pour les communes et pour la saison deux
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1'023 et 2020 voyez kchf maintenant les taux de vacance pour le résidentiel baisse
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donc ça c'est la logique générale après commune par canton par commune par commune des situations différentes
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et puis là vous avez aussi pour le chablais commune par commune situations différentes avec tout
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ce qui vers le lac un peu trop de construction des taux de vacance plus élevé
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voilà pour la situation maintenant vous avez les prix qui dépend largement
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de la compétitivité et de l'activité économique
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et on voit ici en gris unes compétitivité générale
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sur ici sur le valet qui moins importante que le bas valais ou chablais
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et les conséquences ici pour l'activité
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générale futur donc là où vont se trouver les
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pôles de croissance par rapport à la compétitivité générale de la suisse voilà comment on pouvait le lire
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ça c'est l'indice régional de la compétitivité convient donc calculer vous avez
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toutes ces données eux qui vous sont mis à disposition au travers de cette présentation
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donc maintenant je voulais encore vous montrer c'était la position du valais alors
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vous avez dit que les vallées avait une bonne dynamique donc le flux et bons
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et vous avez ici la croissance analysées du produit interne brut et la croissance de l'emploi et vous voyez ici le valais
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donc le valais en matière de croissance et fait mieux que la suisse
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fait mieux que la suisse entre 2011 et 2021 et puis il fait mieux que zurich par exemple aussi mieux que genève
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et donc sur eux le canton du valais ont créé de la richesse et
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des emplois par contre les prix de l'immobilier ne sont pas eux systématiquement surévaluée
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donc je voulais vous avez ici la ligne d'équilibre entre les revenus par habitant et les prix
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immobiliers là quand vous êtes sur cette ligne ça veut dire que le prix immobilier correspond au revenu
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et si vous êtes à sion en manière générale en moyenne un
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revenu un petit peu moins importants comme par rapport aux autres villes
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en suisse normandie mais par contre on n a l équilibre par rapport aux
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revenus c'estàdire que sur le site chronique mention de manière générale ya pas de déséquilibres
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sur le marché sur le marché et valaisan
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maintenant au regard des dépenses publiques ça certains aspects importants pour savoir si
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vous avez vu la compétitivité vous avez maintenant savoir comment va évoluer la charge
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fiscale sur le canton ce que l'on constate ici si vous avez un cantons le canton de Vaud
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pas dans le canton de fribourg suivant le canton de Vaud ici juste tu da das la suisse le canton
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de fribourg qui a réussi avant une augmentation de ses dépenses publiques par habitant qui inférieure à celle de la suisse
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ensuite les cantons de Vaud qui aussi un bon élève en matière de dépenses publiques
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et vous avez le canton du valais donc là le canton du valais a subi
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un certain nombre de dépenses extraordinaires que vous connaissez mieux que moi donc je
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vois on pompe je veux parvenir je peux je peux pas revenir làdessus mieux que
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vous pouvez le faire mais le canton du valais c'est clairement et passer par un certain nombre d'années on les dépenses
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publiques ont augmenté plus vite que chez les voisins et donc c'est un risque que le canton que si d'autres cantons baisse
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les les taxes que le canton du valais pas pouvoir suivre par contre en matière de dette
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publique les vallées bons alors ça c'est ça c'est quand même important a souligné vous avez ici
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les dettes publiques alors qui sont apparaît apparaissent ici par habitant dette net par habitant évêque le canton du
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valais est en moyenne de la suisse donc le canton du valais dépend un canton qui typiquement beaucoup endettés
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par rapport aux autres cantons en suisse qui ici bonne nouvelle donc
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par rapport à la dette v par un poids important qui vous amaray
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à augmenter les taxes pour rembourser la dette ou payer les taux d'intérêts qui sont plus élevés
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le canton de genève 0 un petit peu denses dans un monde différent mais il est clair qu'à l'art
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le canton de genève a alors qu'estce qui se passe quand ils ont beaucoup d'argent mais dépense aussi beaucoup
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sally émettre par côté quoi mais des qui gagne également beaucoup mais il dépense tout ce qu'il a
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en pareil cas il le juge donne quelques bonnes nouvelles le canton du valais quand
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même à cause de maîtrise bien sa dette publique dont les dépenses yahya amélioration
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la croissance des prix ses résultats et la croissance des prix elle suit
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sur le canton du valais une logique eux qui ait plutôt celle
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du tourisme 12 régions touristiques contre
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eux régions productrices ou de travail
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et on le revoit sur les oeufs sur lui sur les sur les graphiques
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on voit ainsi apparaître je crois que je suis passé voilà voyait apparaître si clairement
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moi je pense que vous connaissez bien mais que je peux ici que confirmer par rapport aux chiffres la disposition donc
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une divergence importants en matière de construction et en matière de prix évolution des prix
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les prix sur le tourisme ou les régions touristiques ont encore augmenté plus vite
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que les prix dante dans la vallée de
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logique eux pourrait perdurer encore un petit peu c'est pas systématique mais
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c'est simplement bahia manque de construction piscine demande qui reste toujours importante
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pour les raisons seconde voie jour merci
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beaucoup j'espère que vous ont gardé en mémoire que
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les choses vont assez bien qu'on ait passé par eux même vague
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que l'impulsion pour la va diminuer que les choses se réunit ciani se normalise
Conference Program
Perspective du marché immobilier du Valais romand et du Chablais
Thomas Veraguth, Economiste UBS
Sept. 29, 2023 · 10:49 a.m.
Un Valais en mouvement
Vincent KAUFMANN, Professeur de sociologie urbaine et d'analyse de la mobilité EPFL Lausanne
Sept. 29, 2023 · 11:15 a.m.
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