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merci tout d'abord à la fondation praia architecte qui a patrimoine suisse genève de
permettre de présenter un mémoire sur les surélévation estce que tout montant en correctement
tout près
alors que je vous propose ce que je fasse d'abord la présentation de ce mémoire de master sur les sur la loi sur les surélévation
ça va durer entre 30 40 minutes environ et puis les questions que vous auriez à m'opposer elles devront
se faire en fait après la deuxième présentation ça sera un peu en fait introduction au débat si ça vous convient
alors mes entretiens et de mes lectures pour ce mémoire sur la loi sur les
surélévation i n souvent des références à l'histoire de genève
historiquement genève à user des surélévation pour se développer et pour permettre la croissance de sa population
alors ces références qui présente la loi sur les surélévation comme découlant d'une
sorte de continuité historique en quelque sorte naturel beaucoup éveiller ma curiosité
alors qu'il est vrai qu'en lien avec les deux refuges genève a dû accueillir un grand nombre de réfugiés
protestants mais surtout à partir d'easy du dixhuitième siècle
pardon où la population genevoise accrue plus durablement
les habitants ont construit dans les limites qui leur était
imposé par les fortifications et notamment auteur par surélévation
alors on peut voir ici une carte ou les étoiles marquis les
endroits où il a une surélévation avant que les fortifications soyez démoli
alors on peut imaginer que le recours aux surélévation a pas été prat genève mais a été eux aussi utilisé par d'
autres villes fortifiées c'était en fait un des seuls moyens de densifier la ville et de permettre la croissance démographique
ce que j'ai appris à travers mes lectures c'est que les autorités genevoises eux n'était
pas favorable à cette pratique et ne l'ai cherché au contraire en faite à la limitée
d'une part parce que le manque d'entretien des bâtiments et aussi la togo
la topographie de la ville rendait les surélévation peu stable et ont provoqué des effondrement
mais aussi parce que les autorités chercher à assainir la ville en permettant la circulation de l'air et la lumière
elles ont donc mis en place des règles d'urbanisme qui par manque de moyens
et d'instruments adequat était difficile à faire appliquer du coup les surélévation continuer
jusqu'au moment de la démolition et sur des fortifications et qui les ont rendu hors de propos
alors après la démolition des fortifications la croissance de la ville et sa planification
on aboutit à des a. d. gabarit à des alignements a. d des rapports
entre les tenants et les vides qui donnent leur identité au quartier
à ce moment là les 3 peuvent être considérées comme une sorte de frontière à la croissance de la ville
alors aujourd'hui je suis une prise de conscience des conséquences
de l'étalement urbain et de la finitude des ressources
la première et principale frontière à la croissance de la ville et clairement devenu la zone agricole
cette limite en fait questionne la capacité de la ville apprendre de la hauteur
c'est justement là où se situe la loi sur les surélévation
qui s'inscrit dans cette tendance et provoque une fortune redéfinitions ponctuelle et situer la frontière des toits
il s'agit à chaque fois la force d'intervention minimes qui ne sont pas concerner la ville dans son ensemble
alors moi dans le cadre de mon mémoire ce que j'ai fait c'est
plutôt envisager la loi sur les surélévation commune mesure densification verticale de la ville
alors pour information la loi sur la surélévation elle permet aux propriétaires fonciers
d'augmenter d'un an ou deux étages leurs immeubles
dans le but enfin en fonction de la largeur de la rue et toujours dans le but de créer des logements
elle a été votée en 2008 dans un contexte de crise du logement très fortes et ou les eux aussi
un contexte où les autorités cantonales ne parvenait pas à remplir les objectifs qui s'était fixés en termes de production
alors rapidement pour vous présenter mon mémoire je vais d'abord vous donner quelques éléments d'introduction
en parlant des espoirs et les craintes que la loi sur les surélévation a suscité
et aussi en vous présentant quelques chiffres que j'ai pu eux que j'ai pu
trouvez en fait et en vous en cherchant à spécialiser emploi la production de logements par surélévation
ensuite je vais vous présenter le résultat ma recherche concerne plus
la matérialité de la ville et intitulé fracture verticale
et puis dans un deuxième temps sachant que la loi sur la surélévation supposé encourager un retour en
début de la population je vais vous parler des modalités et des conséquences de ce retour
alors que la loi sur la surélévation elle possède de nombreux avantages des avantages qui sont un peu évident
elle permet d'abord d'éviter un gaspillage des ressources foncières en permettant la cause que la construction de logements en ville
et de cette manière et contribue à lutter contre l'étalement urbain qui a caractérisé la croissance des villes du monde du siècle dernier
cette production de logements dans des lieux centraux qui sont bien équipée qui sont proches des commerces et
des services et du coup ça permet de rapprocher le domicile et les lieux de travail
en rendant plus aussi plus avantageux l'usage des transports publics et la mobilité douce
un troisième point lié au type d'appartements qui sont construits eux en surélévation cet appartement et sont idéalement situé audessus des toits
dont le titre de mémoire et du coup ils paient ils bénéficient d'une qualité de habita bilité très importante
finalement les surélévation ça en quelque sorte la traduction littérale du principe de
construire la ville sur la ville de ce principe de développement d'
aller de l'intérieur qui est par la date et qui permet de préserver la zone agricole qui doit permettre de préserver la sonnerie
alors pourtant dès la rédaction de la loi en 2007 des craintes sont
apparus compte à son application et quant à ses effets sur le paysage urbain
la loi la d'abord été combattue par un référendum comme l'a mentionné marcellin partent à ça
puis durant la phase d'application les surélévation ont fait l'objet de débats
intenses par jeu présenté juste 3 craintes qui ont animé les référendaire
la première c'est l'application de la loi sur les surélévation péjorent la qualité de vie des habitants de la ville en
concentrant ses effets dans des quartiers centraux qui sont déjà dense donc d'aboutir à ce qu'on pourrait appeler sur densification
ensuite yen craint que les surélévation dans les 10 le paysage urbain alors du baron perturbant
les règles de gabarit d'alignement qui eux qui sont caractéristiques du développement territorial
de genève et puis d'autre part en transformant des objets qui possède une qualité
patrimoniale et du coup en entrant en conflit avec des objectifs de sauvegarde
une dernière craint c'est que les logements issue de cette loi fassent l'objet de spéculation immobilière
et favorise la gentrification naville cet intérêt dû au fait des coûts importants ces
opérations et la situation singulière des appartements justement située audessus des toits
alors suite au référendum les possibilités de surélévation elles ont été nuancé mais ça a
pas été suffisant pour apaiser les craintes et les débats autour de cette loi
donc entre autres problèmes département charge de l'aménagement du territoire à
développer des pratiques peu transparentes pour la première phase d'application
de la loi entre 2008 et 2013 environ eux en ont ils ont beaucoup d'excuse moi
en lisant beaucoup de de recours de pardon de dérogations
excusez moi lors de l'octroi des permis de construire
il a donc eu beaucoup d'opposition à des projets de surélévation de la parole notamment l'association de défense du patrimoine de défense des
locataires ou des dépenses des habitants et aussi de beaucoup de la ville de genève qui a été très présente sur ce dossier
le règlement c. différents effets soit devant les tribunaux soit sur la tribune médiatique
il ya un an bah mars avoir tsahal a mentionné le canton et
la ville ont annoncé qu'un accord avait été trouvé sur dossier surélévation
ensemble ils ont mandaté une étude qui a été piloté par bruno marchand et
qui a permis d'aboutir à une méthodologie d'évaluation des progrès surélévation
alors cet outil est utilisé d. e. l'automne 2015 environ
par contre les effets de cette méthodologie s c reste pour l'instant théoriquement j'ai pas pu
les aider à les analyser dans le cadre de mon mémoire à ma connaissance ya aucune surélévation
tissu de cette de cette méthodologie qui hier qui
a été réalisée en fait donc voilà ça reste théorique
du coup et choisi l'intéressé aux effets de cette politique publique sur la urbaine
donc formes urbaines comprise comme objet physique mais aussi en tant que système de relation politique
social et économique mon attention il s'est porté sur les acteurs et les modalités la production de la ville
avec pour souci de comprendre d'eux qu'elvis est destinée à travers la loi sur
les surélévation qui étaient les producteurs de cette ville et à qui elle était destinée
alors pour mener cette recherche et à interroger les acteurs de la fabrique du territoire qui peut s'agir de d'employés de collectivités
publiques d'architectes indépendants mais aussi représentant la société civile c'estàdire
de d'associations de défense du patrimoine de défense des habitants
mais aussi de défense des propriétaires fonciers et des locataires lasse le cas par exemple eux aussi un promoteur un politicien
alors j'ai aussi fait une recherche quantitative pour chercher à qualifier le marché
du logement genevois et puis en particulier la production de logements par surélévation
et une grande partie de mes sources documentaires série d'études de documents de planification de lois de rapports
j'ai aussi fait des recherches dans la jurisprudence cantonale più sans la presse locale en général
et puis j'ai aussi effectuer de longues marches à travers la ville de genève pour effet de
débusquer surélévation et biocides illustrer mon travail que vous verrez c'est moi qui les esprits
alors il faut savoir qu'il est difficile d'obtenir un chiffre précis de la production de logements par surélévation
alors la conférence de presse qui annonçait une nouvelle méthodologie avait été mise en place qui a eu
lieu en 2016 entre la ville et les cantons le canton a annoncé
coli surélévation et permis de produire 380 un logement sur le territoire
de la ville de genève depuis le début de l'application de la loi
alors moi je peux avoir les chiffres de l'office cantonal de la statistique qui répertorie en fête les surélévation qu'à partir de 2013
donc entre 2013 et 2016 sur le territoire du canton et 350 logements produit
et sur le territoire de la ville de 136 donc on voit que c'est en effet une loi qui
concentre ses effets sur la ville à 50% des surélévation qui sont réalisées sur le territoire de la ville de genève
alors il n'existe pas non plus de cartes des surélévation and fa j'ai fait nos recherches dans la base de données de
l'office cantonal les autorisations de construire et puis et puis du coup
trouver localisé 112 projets de surélévation alors ils sont ici
vous pouvez de certains de ces projets sont issus directement de la
loi sur la surélévation maison demandait une surélévation du meuble
alors du coup minorité de ces points que vous voyez peuvent être par exemple un aménagement des combles mais il s'agit toujours de minorités
sur une partie de ce sont 12 projets j'ai pu obtenir aussi
grâce à l'office cantonal des autorisations de construire plus d'information
et de l'information sur les loyers qui avait été autorisé ou consulter les plans les plans financiers ce genre de choses
alors c'est seulement pour une partie est sans doute que j'ai pu obtenir plus d'informations du coup il faut
savoir comment les tunnels et pas exhaustive ça permet simplement de dresser un portrait de ski et le logement en surélévation
et voir soyez attentif à sa quand je le voudrais du stand et chiffres
alors au sujet de la fixation des loyers les surélévation étant considérés comme des transformations d'immeubles la loi sur
les sur les démolition transformation rénovation d'immeubles d'habitation s'applique donc la MDTR
la LDT elle a pour but d'éviter des changements d'affectation et aussi
d'éviter des hausses de loyers trop importante en cas de rénovation transformation bâtiment
du coup pour éviter sa le service de la haine des terrains service cantonal fixe
les loyers en garantissant les rendements des propriétaires pendant les périodes de contrôle
ça leur permet de faire en sorte que les loyers correspondent aux besoins prépondérant de la population alors ses besoins et sont calculés
aujourd'hui entre 2'536 et 3'405 francs par pièce et par année
allez surélévation le loyer les fixer donc par le service de la
LDTR sur une durée de 5 ans un
le service en plus de fixer les loyers contrôle et valide les plans pour
faire en sorte que ces appartements ne soit ni trop grand ni trop petit
et puis faut savoir que le loyer est calculé à partir du nombre de pièces et non du maître du nombre de mètres carrés
du coup alors selon décision la cour de justice de 2000
13 loyer maximal qui peut être autorisée pour un logement surélévation
et de sim lui sandy front par p. c. par année soit deux fois le montant supérieur de la fourchette
correspondant aux besoins prépondérant de la population avant eux cette décision la cour de justice de 2013
les oeufs les montants vous est supérieur à celui sans dépôt par classe pareil du coup les chiffres que je vous
donner ici correspond pas à cette heure à cette race plafond alors ce montant et justifie selon cette cour de justice
en raison des coûts élevés des opérations de surélévation aussi pour permettre aux
propriétaires fonciers de bénéficier de ce droit et puis de produire des logements
alors construire la ville sur la ville ça signifie vraiment travailler sur l'existant dans les
quartiers qui sont déjà construit notamment des quartiers anciens qui possédant un patrimoine important
du coup pour limiter l'impact des surélévation sur ce patrimoine et référendaire avait demandé que des cartes montrant les
invariants soient introduites et aussi que le respect de l'harmonie urbanistique de la rue soient inscrits dans la loi
alors les cartes elles ont été produites mais elle montre uniquement les bâtiments des surélévation sont possibles
vous pouvez avoir vous pouvez voir en faite sur cette terre qui a tiré des cités j'
ai donc envers vous avez les bâtiments qui sont où il est possible de surélevé
du coup elles ont pas de pouvoir limitant à ma connaissance aucun projet n'a été refusée sur la base de cette guerre
l'arménie urbanistique de la rue et les centrales vraiment dans l'application de cette loi mais
il s'agit finalement d'un concept que l'architecte doit interpréter à travers le projet
et puis ça j'ai après aux autorités d'eux de dévaluer en fait
du coup l'adéquation des projets de surélévation avec cette harmonie urbanistique de la réa était sujet à de nombreux débats
et finalement la traduction de ce concept à l'heure de critères objectifs et le
but de cette nouvelle méthodologie dévaluation que cette méthode a b c d
dans le cadre de mon mémoire je me suis particulièrement intéressé à la traduction de l'harmonie urbanistique de la rue
à travers le projet et en m'intéressant à son concepteur finalement aux effets de la loi sur la matérialité
de la vide donc on passe maintenant à un ma part à la partie sur la fracture verticale
alors lorsque lors de mes baladant genève à la recherche de surélévation j'
ai pu observer une diversité des formes comprenait 7 décès surélévation
il peut selon moi les classés en 4 typologique de vous présenter pour vous ayez
un petit panorama alors la première typologique que je peux observer ses selles
eux qui procède d'une forme de mimétisme ou c'est possible d'observer qui a eu un soin minutieux qui a été
fait pour intégrer la surélévation alors ici on peut voir l'exemple ok du cheval blanc
la surélévation allait presque invisible si cela était agence décrochement eux assez important deux étages
alors la deuxième typologie c'est celle qui traduisent le principe de la charte de venise donc d'affirmer l'intervention sur le bâtiment
ici on a un exemple au charme i. r. ou l'architecte a
clairement fait référence aux bâtiments simple mais dans une attitude très contemporaine
alors la troisième e. e. typologie c'est celle d'une volonté de trancher avec l'existant
en quelques heures de marquer le bâtiment et la ville de la personnalité
de l'architecte donc en voici un exemple en valeur la serviette
et puis une dernière attitude kessel qui témoigne du mexique
du nécessité de maximiser les mètres carrés de plancher
donc là c'est un exemple en haut de la rue la cervelle
alors dans le cas des deux dernières typologique vous est présenté
pour moyen ressortit impression très fort de fracture verticale
lors d'un point de vue architectural certaines surélévation paraissent nier le contexte
dans lequel se situent les derniers étages se détache du bâtiment soc
où l'écrase il surplombe les immeubles alentours et possède des horaires
d ouverture plus large que les appartements des étages inférieurs
la traduction sensible de ses caractéristiques physiques et que la surélévation
à part abrite pardon des appartements dansante standing élevé
et qu'elle matérialise une sorte de fracture économique et social dans la ville
alors allez de mes entretiens avec des architectes chercher à comprendre ce qui
explique la difficulté de l'intégration des surélévation dans le paysage urbain
alors les explications étaient diverses manque de culture ou absence de modestie des architectes
nouvelles normes énergétiques qui amène lourdeur esthétique ou internationalisation du
vocabulaire architectural qui aboutit à des créations hors site
la dernière explication thiam a été donnée celle de replacer l'archipel dans sa position de mandataire
la qualité du projet surélévation dépend finalement de la commande qui lui a fait du temps qui lui
est imparti pour développer son projet et donc fondamentalement du maître d'ouvrage et de ses attentes
l'arménie urbanistique une interprétation sensible et minutieuse 20 consacre donc dans un contexte donné et
confronté à des objectifs de rentabilité est un projet de logements en milieu urbain
face au temps long de l'architecture et de la ville s'impose le temps court qui permet à un projet est rentable
la loi sur la surélévation de la possibilité aux propriétaires d'augmenter leur rente foncière moyennant des investissements importants
les projets d'architecture peuvent donc être limité par les coûts d'eux ces opérations
alors la nouvelle méthodologie et théoriquement il répond ce qui permettra d'éviter les là cette
fracture verticale c. c la réponse qui m'était donné par la plupart des interlocuteurs
elle permettra d'amener une qualité architecturale au projet et donc à cette mesure de densification
en revanche qu'il s'agit d'une étude morphologique qui n'aborde pas le type de programmes
de logements en surélévation interroge pas l'impact de cette production sur la crise du logement
c'est justement là dessus que je veux que je me suis intéressée dans l'art à ça que je m'intéresse dans la
recherche et dont je vais vous parler maintenant dans la presse deuxième partie de cette présentation qui se dit sur le retour en ville
alors pour comprendre comment les surélévation s'inscrivent dans la production de logements sur
genève il est nécessaire de donner quelques caractéristiques du marché locatif genevois
alors tout d'abord une hausse des prix continue qui est toujours plus fortes lors de changement de locataire
depuis 2000 chaque année la variation annuelle d'aider le joint de près de 15
pourcent donc pour ces logements qui changent de locataires au cours des 12 derniers mois
ensuite vient la baisse des logements subventionnés depuis la fin des années 70 les logements subventionnés ou diminuer de moitié
pour finir de vacances faible et aspects à ce propos selon l'étude du credit suisse de 2000
16 l'offre en logements dans les centres urbains suisse est en grande partie absorbée par l'immigration
la pression démographique sur centre ville de genève et fortes comme dans la plupart des métropoles en croissance
ce qui découle de ces 3 caractéristiques je ne sais qu'il existe in compétition
très fortes entre les habitants pour l'accès au logement à genève
un autre élément qui ressortit des discours lu ou entendu dans le cadre de ma recherche
et que les conditions cadres ne serait pas réunies pour permettre au secteur privé qui responsable de l'art
production de logements à genève de construire suffisamment pour répondre aux besoins de la population
der ce constat il existe deux hypothèses d'abord celles dérivées de la théorie classique du marché selon laquelle pour
lutter contre la crise du logement il faut augmenter l'offre le type d'offre et finalement secondaire
ensuite la question du rôle qu'on souhaite donner à l'etat dont au sein de la politique du logement
dans ce cas là c'est celui d'en accompagnateurs qui par l'intermédiaire de subventions à
la pierre ou d'allégements fiscaux va permettre au secteur privé de baisser les prix des logements
alors ce qui ressort de ce discours c'est vraiment la loi sur l'isolation prend place dans un climat politique tendu où il
existe une volonté d'assouplir les conditions légales de la production de logements province qu'un peu plus dans une dynamique de marché
les logiques de marché qui conditionne l'accès au logement à la capacité de chacun pour payer
deux de payer pardon pour habiter et cette capacité qui
finalement évidemment inégalement répartis au sein de la population
selon cette logique létat a pour rôle de permettre à ceux qui en ont pas les moyens d'accéder au marché du logement
alors en référence aux travaux de david hervé de ma jeunesse ou encore devançant béal c'est possible d'affirmer que ce discours
témoigne d'un processus de néo la libéralisation animée par une
croyance fort dans la capacité du marché à se réguler luimême
et aussi au sein duquel les acteurs sont soucieux de voir le rôle
de létat diminué dans sa capacité à entraver la production plusvalue
vous donnez un exemple un promoteur j'ai interrogé qui étaient favorables à la loi
sur les 7 sur les surélévation intensification de la ville parce par ce biais
expliquait m'a expliqué que les surélévation posait problème selon lui par ce qu'elle était
pardon accompagnée de mesures d'accompagnement c'estàdire un travail sur l'espace public
sur la mobilité en général c'est pareil là pour lui incombait aux puissances peut à la collectivité publique c'est à dire à l'état
en revanche pour lui il était inutile que létat fixe des plafonds de loyers des appartements produit en surélévation
puisque finalement le marché est capable de sanctionner les prix trop élevé et ce qui ressort de
sa c'est le processus donné les néo libéralisation n'aboutit pas in absence d'état
mais bien une modification de son rôle qui devient celui d'accompagner les acteurs du marché de
la recherche de produits sans les entravé et du coup de permettre la croissance économique
alors ma recherche sur la base de données de l'office des autorisations de
construire a permis de connaître les acteurs de la production de logements par surélévation
alors sur le 112 projets j'ai trouvé q la moitié sont initiés soit par
des fonds de placement spécialisés ou non dans l'immobilier soit par des sociétés immobilières
ensuite viennent les propriétaires fonciers particulier et puis on a pas par
contre les acteurs publiques parapubliques et coopératives qui sont ici
classés sous d'autres sont très peu présent puisqu'il s'agit de 4,5% de la totalité des projets
du coup la production serait de logement surélévation demandent des
investissements importants avant au niveau des excusez moi
en moyenne selon l'étude que j'ai fait une pièce en surélévation coûte un peu moins de 126'000
francs par pièce si on regarde le mètre carré ça correspond à 11'800 francs le mètre carré
du coup on peut dire que la production de logements en surélévation demandent des investissements importants
et attire notamment des investisseurs qui pour lequel l'immobilier de la vente de marchandises communaux
alors à ce sujet david madame gauthier professeur de planification urbaine
et peter marcuse sociologues ont développé une théorie qui montre
comment le logement était historiquement et stratégiquement convertis en marchandises cette conversion
et les récentes était permise encadrée par la puissance publique
alors madame marcus affirme que la marchandisation du logement ne permet pas de
lutter contre la crise du logement qui et selon ni temporaire ni accidentels
cette crise elle vient justement du fait que les logements ne sont pas produit pour permettre à des gens d'habiter mais
bien comme une marchandise permettant la création de plusvalue nicolas rey
la rareté des logements permet de maintenir des prix élevés
me semble assez clair que les logements surélévation qui nécessite donc des
investissements importants et attire cependant des investisseurs son déplacement financièrement avantageux
avant d'être des lieux d'habitat pour information en novembre 2016 lorsque j'ai fait eux justement cette recherche
le rendement admis par le service de la l. des terres pour
un appartement produit en surélévation était de 5,97%
alors que la loi sur les surélévation style politiques publiques qui inscrit le logement dans une
dynamique de marché et contribue donc à produire des inégalités d'accès à cette ressource
pour comprendre cela il est intéressant il est intéressant de regarder les loyers des logements surélévation alors selon ma recherche sur 100
70 si le logement en moyenne loyer était de 7'415 francs par pièce et par année
si on compare ce chiffre niveau médian des loyers en 2016 ans logement
surélévation et 31% plus cher qu'en logements à loyers libres
situé sur le canton de genève et qui a changé de locataires dans les 12 derniers mois
alors y'a deux raisons qui peuvent être évoquées pour expliquer pourquoi la loi sur les surélévation permet pas de lutter contre
la crise du logement alors y'a tout d'abord la question de la particularité du l du marché du logement
pour des questions temporalité de la production il est très difficile que la cour de l'offre à peine celle de la demande
et du coup que ce qu'on aboutisse à un en situation d'équilibre du marché qui permet la stabilité des prix
à la production de logements surélévation allait non seulement lente mais aussi très faible donc elle ne
permet pas de faire baisser le niveau des loyers ensuite la question du type de logement
en se basant sur le revenu des contribuables genevois en 2013 7 les logements issus
des surélévation sont accessibles au quart de la population qui possède les plus hauts revenus
du coup ce qu'on peut dire succès les contribuables genevois qui ont a priori pas de soucis pour trouver de quoi se loger
la loi sur la surélévation un produit des logements sont largement déconnectée des revenus des habitants et contribuer
pour cela à la à la spirale à la hausse des loyers qu'on observe déjà son marché du logement dont j'ai parlé au début
et l'incitant tout les cas à eux les propriétaires à produire
des logements dans certains standing éloignés des besoins de la population
alors les effets de la loi sur les surélévation possède en fait
des caractéristiques communes avec les effets d'un processus de gentrification
la gentrification et définir l'arrêt chabrol et ses collègues
comment un processus de revalorisation économique et symbolique
d'un espace qui s'effectue en partie sous le soudan certains modèles du dur banni t.
inspiré par la ville ancienne européenne et à travers la concurrence entre différents groupes d'
acteurs et groupes sociaux inégalement dotés eux pour son appropriation et sa transformation
alors les surélévation un peu plus précisément s'apparentait à ce qu'on appelle la nubie
scientifique et chaque été conceptualisé par madame x années leur établissent des géographes anglais
il s'agit d'un processus qui ne s'accompagne pas de rénovation de
logements anciens mais bien de la construction de nouveaux logements de nouveaux bâtiments
en tout les casques on peut dire c'est la loi sur les surélévation était plus d'un retour en ville du capital
que d'un retour des habitants qui mesure densification qui fait
quoi d'autre observés dans d'autres métropoles en croissance
la gentrification devient le mode de production privilégié des villes sous
couvert de recherche de mixité suscite sociale ou de compacité
l'urbanisation et le logement et deviennent de plus en plus important au sein de l'économie mondialisée
et l'immobilier peut aujourd'hui être un secteur profitable que d'autre secteur comme l'industrie par exemple
alors à ma connaissance y'a pas eu d'études sur le processus de
gentrification à genève pour mémoire il a consisté en études politiques publiques
et certains effets de la production le rempart surélévation peuvent s'apparenter
à un phénomène de gentrification presque rien et jouer à la
notification c'est pas du tout un phénomène immuable pour de multiples raisons liées à la croissance économique de la ville
aux opportunités d'investissement dans le patrimoine bâti vous allez apolitique
et bien sûr on résiste qu'elle suscite des résistances citoyennes
alors tout un petite chose pendant les 5 ans de contrôle des niveaux de loyer par létat les surélévation ne peuvent pas
faire l'objet de cette de spécialistes de spéculation par la suite en revanche la situation privilégiée de ces logements
l'espagne et beaucoup de doutes sur eux réparer pourrait entrer après contribue à exacerber justement
cette spirale à la hausse des logements et puis participer à un phénomène de gentrification
appartement représentation avec l'image de m'assurer la surélévation préféré
à un celle qui a été réalisée par nos ennemis
un c. grâce à elle que j'ai eu envie de m'intéresser à cette loi
sur les surélévation estce à cause des langues de sorte qu'on entendait parler ce soir
alors le rapport sur les surélévation qui a été piloté par bruno marchand et qui a donné lieu à la nouvelle méthodologie
à juger 7 surélévation comme peu respectueuses de l'arménien urbanistique de la rue
alors du coup ça beaucoup interpellé je me demandais pourquoi elle me plaisait autant finalement
par cet espace qu'elle trône sur un immeuble de pierre bayard qui très bons
cc 100 étant sans aucun doute due à la position de bâtiments au sein de la ville
lorsque sa situation et sa taille le distinguent d'ores et déjà de son environnement immédiat
c'est un bâtiment qui dialogue plus avec le rhône qui situé en contrebas et avec le salève
qui s'élève en face de lui et avec son argent or et les charmilles
il faut un lieu où il ne semble pas pour moi l'avertit qualité et puis la distinction ne me choque pas
à la question quelle intégration les surélévation dans la ville et central et complexe
alors la nouvelle méthodologie cette méthode a b c d prend la forme d'un
outil projet elle en s'appuyant sur une analyse morphologique de l'espace urbain
dans le cadre de dévaluations de d'opérations de personnes surélévation de grande envergure aller
notamment pas suffisante en fait ces autorités le les autorités qui m'ont dit
alors sur le thème de l'avertit qualité le coup le canton a commandé une étude de bureau mayeur ébauche pour définir la
stratégie d'implantation des tours à genève alors on est bien d'accord que les surélévation c'est pas des tours
mais reste que c'est sa propre aucune poussée verticale de la ville qui mérite une réflexion sur finalement les lieux du possible
l. et l'impossible c'est à peu près ce qui avait été proposée par ces cartes indicative lors du référendum
alors il ya à meyrin qui a développé aussi pratique qu'intéressante et qui a créé une fiche dans son plan directeur cantonal
qui eux font partie qui traitent des oeufs surélévation sur la base d'une étude de gens jacques robert son
l. elle a formé un donc a défini les immeubles qui était possible d'assurer la hauteur à laquelle il était possible de les surélevé
elle a aussi conditionnelle et surélévation un travail sur les espaces publics et des études de mobilité
finalement c'est aussi pas possible de surélevée à meyrin in
partie dunbar et parfois même nécessaire de supprimer plusieurs bars
pas ce qu'on a estimé qu'elle appartenait à un ensemble alors bien sûr l'urbanisme architecture la division
parcellaire sont très différentes à meyrin à genève mais ça fait stratégique qui paraît intéressante qui donne quelques pistes
alors audelà de la question formelle ou des mesures d'accompagnement
eux qui seraient nécessaires pour permettre une danse une densification
opportune mon mémoire il a cherché à pointer du doigt le rôle de la marchandisation de la crise du logement
plus généralement de nombreux chercheurs documents que le lien qui existerait
entre les politiques publiques qui encouragent la compacité le phénomène de gentrification
patrick créera et son équipe qui travaillent sur ce sujet à l'université de neuchâtel pointe
du doigt notamment l'impératif de construire la ville sur la ville comme dans
une optique de développement durable comme raison amorce du processus de gentrification en suisse
audelà des aspects formels la question est de savoir comment densifier la ville tout en
fournissant des logements à la hauteur des besoins d'aide de la population
comment éviter l'un l'étalement urbain tout en empêchant la ville de devenir une simple machine de croissance économique
comment rendre nos actes nos manières d'habiter en polluantes tout en évitant la fragmentation de l'espace en respectant
le patrimoine bâti qui donne son identité à la ville et en aboutissant à plus de justice sociale
bien sûr j'ai pas trouvé de réponse à cette question environ des pistes il
semble important de planifier les surélévation allèrent allait peut être dans plan directeur
des surélévation ou d'une fiche de mesures spécifiques à un peu à l'image de
ce café noir dans le plan directeur cantonal alors il s'agirait
ainsi de préciser les objectifs de cette mesure finalement si on souhaite produire des logements
alors il faut se donner les moyens d'en maîtriser les effets et puis de réduire les
coûts nd pistes pour cela c'est de définir la maîtrise foncière des autorités publiques
ou d'autres institutions qui ne serait pas animé par une par une
qui sera motivé par la recherche de profits en faite c'est savoir être un des seuls
moyens de sortir le logement de la de ce marché de dunes dynamique de marché
ensuite il s'agirait d'élaborer des stratégies d'implantation des surélévation un peu comme affaire mayeur ébauche sur la question des
détours alors là on pourrait dire que les surélévation permettrait
de restaurer l'harmonie urbanistique de certaines rues par exemple
enfin c'est un travail qui demandent à être fait et puis aussi de sa permettraient d'isoler les immeubles
qui en situation de proue eux qui justement un peu à l'image de la surélévation brune ni
ce sont des immeubles qui dialogue avec le grand paysager peut finalement se permettre de gagner en partie qualité
pierre de caen nécessité de permettre à toutes les voies et tout les intérêts de se
faire entendre et de contribuer à la production de logements et de croissance urbaine
qui aille vers une meilleure justice spatiale en garantissant à tous le droit au logement il
ressort de la ville et non uniquement le droit quelqu'un d'en tirer profit
alors au sein de la loi sur les surélévation la société civile et la permet à l'a permis de porter eux les
contestations et les abus devant les médias et puis les
tribunaux les habitants d'aucune influence sur le processus politique
mais lorsque létat a décidé d'améliorer les conditions d'application de cette politique de densification ils n'ont pas été conviés aux débats
la pluralité des opinions et des intérêts on aurait peutêtre permis d'aboutir à une solution qualitatif qui
qui prennent en compte toutes les externalités négatives de cette mesure densification verticale et cherche à les résoudre
alors face à la fragmentation de l'espace henri lefebvre appelait dans le droit à la ville à envisager la vie commune ressources
proposer d'analyser l'espace urbain comme structuré par des relation
pouvoir au sein d'un système capitaliste producteurs d'inégalités
il s'agit dès lors de comprendre et comprend de comprendre et de combattre c. relation de
pouvoir dans la théorie lefebvre la ville devient un espace de lutry implanté quotidiennement par ses usagers
alors dans le cas de ma recherche les failles de la production capitaliste de la ville m'ont donné à voir
des résistances aux politiques urbaines néolibérale ces résistances elles sont plus ou moins organisé elles ont plus ou moins de poids
elle tente en tout les cas de donner un autre cadre à la production de la ville que
celui du profit un écart type est celui du patrimoine ou de la recherche de justice sociale
cette résistance permettent de comprendre que l'avenir de la ville mais plus entre les mains des seules politiques et techniciens
mais que la population doit être acquise et les habitants ne doivent plus
être seulement des consommateurs des spasmes bien les producteurs de cet espace
antônio gère seul lors de la conférence de juin 2016 qui annonçait qu'un accord avait été permis sur le dossier des surélévation
affirmer que les discussions ayant mené à la nouvelle méthodologie ont permis de d politiser le débat
alors estce que proposée laisse des appartements audessus des toilettes
d'opérations plutôt coûteuse qui influence fortement les loyers
à pour effet de limiter à la fois l'accès au logement mais aussi à la ressource de la ville
il semble au contraire urgent de re politiser le discours sur le roman essai dynamique pourront comprendre en assumer la complexité

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Conference program

INTRODUCTION
Marcellin BARTHASSAT, Architecte urbaniste – SIA FAS FSU, Genève
15 juin 2017 · 6:39 après-midi
MÉTROPOLES ET DENSITÉ: LES SURÉLÉVATIONS GENEVOISES AU PRISME DE L'ÂGE URBAIN
ANNE VEUTHEY, Géographe et aménagiste
15 juin 2017 · 6:48 après-midi
FORMES DE LA DENSIFICATION À BRUXELLES
BERNARD DECLÈVE, PROFESSEUR ORDINAIRE Faculté d’Architecture, d’ingénierie architecturale et d’urbanisme, Université catholique de Louvain
15 juin 2017 · 7:23 après-midi