Player is loading...
Perspectives du marché immobilier dans le Valais romand et dans le Chablais
James Mazeau, économiste UBS Global Wealth Management
Friday, Sept. 27, 2024 · 10:45 a.m. · 16m 01s
Embed
Transcriptions
Note: this content has been automatically generated.
00:00:00
aujourd'hui 15 minutes pour faire un topo sur la foi les perspectives économiques mondiales
00:00:04
qui se passe dans mon comment sans impact nous commençons impact voudront vallée commence impact immobilier
00:00:10
les passagers 15 minutes donc c'est très rapide est assez bref je vais essayer d'expliquer sans
00:00:16
trop de complexité mon propos je vais commencer peutêtre par deux éléments qui sont par la presse hier
00:00:22
le premier ça fait de la lune tout immédiat c'est l'augmentation des primes d'assurance maladie et je sais que
00:00:29
monsieur annan a tant de charmes austères mais pour vous secteur immobilier plan impact cette audition la
00:00:35
vénétie hier vous savez l'abaisser son taux d'intérêt directeur de 25 points de base mais
00:00:40
ça c'est si grande surprise elle nous a annoncé en tout cas que d'autre un couple
00:00:45
de taux baisse de taux serait tenir la vraie question c. jusqu'au vote et baisser les taux
00:00:50
pourquoi quel impact sur le taux de refinancement et donc
00:00:52
un impact limité sur immobilier ouvert et confrontation pas
00:00:57
uniquement par les taux je parle aussi d'autres facteurs qui impacte immobilier gers commencez par vous présenter ce premier graphique
00:01:03
désolé pour les personnes qui sont au fond de la salle un peu petit rien mais
00:01:05
je vous commentez jouant sur la gauche l'évolution du taux d'intérêt directeur la b. n.
00:01:10
s. depuis environ 20 pensez à la ligne en gris clair et je montre également l'
00:01:15
évolution des rendements des obligations confédération A5 et 10 ans se sont lignes bleues et noires
00:01:22
et ce que vous voyez aujourd'hui c'est que la baisse encore de ses
00:01:25
taux à un pourcent et à mon avis il pourrait encore les baisser plus bas
00:01:29
pourquoi réseau graphique de droite vous montre ici en noir l'
00:01:33
inflation en glissement annuel et je montre les deux lignes en poitiers
00:01:37
qui sont à la fois les prévisions la BNS café fait en juin dernier café nous
00:01:42
a livré hier par ce sont les prévisions conditionnelle de l'inflation qu'estce que ça veut dire 7
00:01:48
comment se comportera fassions un horizon d'environ 3 ans si la
00:01:52
BNS laisse ses taux inchangés au niveau i. sont aujourd'hui
00:01:56
et voyez que finalement elle voit à l'inflation qui redescend aujourd'hui
00:02:00
plus fortement que ce qu'elle pensait encore 3 mois et l'inflation
00:02:04
qui devrait redescendre raison zéro six zéro sept pourcent dans deux ou 3
00:02:09
ans et sain pour information c'est plutôt vers le bas de la fourchette
00:02:12
de l'inflation cible la baisse pour rappel la baisse avec comme objectif comment de la stabilité des prix 50 ses mandats
00:02:19
l'interprète comme l'inflation libre et le dire mais je veux d'inflation entre
00:02:23
0 et deux pourcent et unique raison pour laquelle inflation devenu également beaucoup plus faible
00:02:28
c'est le franc suisse aussi ses renchérit et aujourd'hui s'il l'a bénès laisse tantôt un pourcent
00:02:34
il se pourrait que puisque les banques centrales typiquement américaine européenne la
00:02:39
fed a baissé respectivement mais également leur taux d'intérêt directeur savannah un
00:02:43
renchérissement du franc suisse qui serait trop fort et qui mènerait inflation encore
00:02:47
trop bas vers les 0% et salah benest ne veut pas
00:02:52
donc en effet la baisse encore couper cette eau puisque vous combien je pense peut être jusqu'
00:02:57
à 0 5% manque encore de couteaux attendant en décembre et en mars de l'année prochaine
00:03:03
mais ce qu'il faut comprendre ce que l'abbé mais c'est quand même tributaires de ce qui se passe à l'étranger la suisse est un petit pays petites économies
00:03:10
très largement ouverte sur le monde extérieur et donc on est quand même très sensible à ce qui se
00:03:15
passe ailleurs dans le monde peut être un mot sur les taux d'intérêt à long terme les rendements
00:03:21
vous les voyez qui sont aujourd'hui le taux de la confédération disons autour de
00:03:24
zero quatre zéro cinq pourcent je pense qu'il va plus ou moins naissance mais voilà
00:03:28
même si on peut s'attendre à d'autres baisse des taux la menace pourquoi pas ce que le marché reflète déjà les anticipations baisse des taux
00:03:34
tous les textes informations déjà intégrés dans les prix alors oui
00:03:38
on pourrait avoir des rendements qui diminue encore plus bas si
00:03:43
on devait avoir la situation géopolitique aune situation économique à l'étranger qui force la BNS
00:03:48
à b c cet intérêt encore plus bas alors je vous montre ici peu est
00:03:53
le rapport avec le dollar et le franc suisse ont cette suivant s'intéressant de comprendre
00:03:59
que le dollar aujourd'hui est un peu surévaluée par rapport au franc suisse et je pense qu'il peut encore
00:04:03
perdre du terrain boyer carnegie de cours à 0 90 et 12 mois pourquoi pas ce que la
00:04:09
banque centrale américaine vise de couper les taux plus fortement
00:04:13
avec même du plus fortes que va faire avait laissé donc
00:04:16
le différentiel de taux d'intérêt massa munir platement donc ça fait en faveur du franc suisse est donc en défaveur
00:04:22
du dollar sympa la même chose mais d'une manière un peu moins fortes sur la zone euro
00:04:27
et voyez ici que la baisse les messieurs elle aussi baisser ses taux d'intérêt et donc ça va également impacter le
00:04:33
cours de change donc un renchérissement mais faut pas perdre de vue qu'on pourra avant enchérissement plus forts se met en oeuvre
00:04:40
on avait monté très fortes tensions géopolitiques pourquoi puisque le franc suisse valeur refuge et oui ça
00:04:46
cet important sujet refaire le lien avec le taux de refinancement est aux évêques immobilier puisse que
00:04:51
pour nous en suisse pour l'immobilier ce qui concerne le taux auquel on va
00:04:55
pouvoir emprunter et ce taux là il va dépendre du taux de référence la banque centrale
00:04:59
est l'arrêt de référence la banque centrale suisse va dépendre de l'inflation mais également de ce qui se passe ailleurs dans le monde
00:05:04
pour montrer concrètement connectés ce qui se passe si demain monsieur
00:05:09
singh a les ex américaine est un programme beaucoup plus inflationniste
00:05:13
on pourrait avoir un dollar fort on pourrait avoir des taux d'intérêt plus élevés aux etats unis
00:05:17
et ça pourrait également finalement impacter le taux de refinancement même ici en suisse
00:05:22
deuxième impact je pense l'important le comprendre ses impacts sur le taux de référence hypothécaire
00:05:28
ce graphique l'a été réalisé avant l'annonce de la BNS donc j'ai apporté
00:05:33
certains commentaires ce que vous voyez c'est ce taux de refinancement hypothécaire il se situe entre la fourchette
00:05:38
des insectes en 5 départements convainc surtout pour l'instant rester ici i un phénomène d'inertie
00:05:44
ce que les personnes qui vont s'emprunter pour financer des objets mobiliers ne repose sur la finance pas tout les jours
00:05:50
il emprunte 5 edison à court terme qui prévaut l'hypothèque vous savez mieux que moi et donc
00:05:56
on pourrait avoir une phase qui durait encore quelques mois après plusieurs trimestres au plus haut
00:06:01
le taux de référence hypothécaire reste élevé maintenant ou plus bénès baisse son taux d'intérêt
00:06:07
directeur et au plus les taux de refinancement hypothécaire baisse ou plu on va avoir tendance à
00:06:12
les faire baisser ce taux de référence hypothécaire vers le bas en parlant peu et de l'immobilier
00:06:18
il va me parler de ses pronostics pour les bijoux montre ici peut esquisser passer sur l'évolution des prix
00:06:24
tout d'abord en suisse depuis 4 trimestres fonctionnant en
00:06:27
glissement un trimestriel je monte sur le surplus sur 4 trimestres
00:06:32
vous voyez une augmentation et le rouge ça veut dire une augmentation des prix qui surtout concentrés dans les zones de
00:06:37
montagne l. T100 pourquoi cette attractivité ici des montagnes
00:06:42
surtout pour les personnes qui cherche maison secondaire mais pas que
00:06:46
qui affectent les prix ont augmenté et ce que je pense que les prix vont donc augmenter cette année oui potentiellement
00:06:51
peut être un peu plus qu'en suisse un point situation si important comprend c'est que c'est pour vous
00:06:57
ces contrats futures de voir des prix qui en compte de augmenté malgrès augmentation
00:07:02
d des conditions de financement mais ce qu'il faut expliquer c'est que le refinancement finement et pas si cher que ça on a pas la
00:07:09
situation qu'on a chez nos voisins européens regardez les l'évolution des prix
00:07:13
en termes réels en france en italie en allemagne le marché est en déclin
00:07:18
pourquoi parce qu'il se lance son jour chauffe déjà départ alors que j'
00:07:22
ai pas vraiment bulle immobilière en suisse au niveau global et aussi l'augmentation des
00:07:26
taux était beaucoup plus important dans ces pays il n'a pas été le cas
00:07:29
chez nous je pense qu'aujourd'hui avec l'acceptation de baisse des taux immobilier
00:07:35
de refinancement immobilier en suisse on devrait se réconcilie à supporter le marché immobilier
00:07:40
il faut aussi comprend c'est qu'on a des caractéristiques qui sont si propre ici au
00:07:44
pays avec des restrictions à la construction qui sont assez fortes et ça vient aussi mettre
00:07:49
une pression à la hausse sur les prix immigration qui aussi vous savez assez fortes
00:07:54
beaucoup de gens qui veulent rentrer en suisse pour des raisons économiques ou sociales qui veulent
00:07:59
profiter de la qualité de vie qu'offre ce pays et donc tout ça c'est
00:08:02
de nouvelles personnes qui viennent avec leur famille et qui mettent plus de pression la hausse
00:08:05
sur les prix des logements ça vous savez les confronter sur ce qui se passe
00:08:10
par ici dans le canton et je vous montre le graphique d'après deux choses un peu compliqué mais qu'on se trouve d'abord sur la carte qui à
00:08:16
l'oeuvre de l'écran je monte l'évolution des prix depuis quatrième n. quatrième
00:08:20
trimestre 2020 jusqu'à aujourd'hui et voyez christine statique est assez fortes
00:08:25
et voyez surtout aussi certaines régions touristiques ou l'augmentation des prix la segmentation
00:08:30
épris d'enseignement élevé qui étaient fortes mais c'est pas la même chose dans
00:08:34
toutes les régions toutes les communes attention ce qu'il
00:08:37
faut aussi voir louer sur le graphique de gauche sur le
00:08:42
les bars vous montre la progression annualisé
00:08:46
de l'augmentation des prix depuis le quatrième trimestre de 2020 jusqu'aux journées
00:08:51
voyez cette progression finalement étaient plus fortes que la progression qu'on a eu les dernières
00:08:57
ce qui veut dire que 12 ans et moi je veux dire qu'une décélération l'augmentation des prix de l'augmentation des prix continue
00:09:03
l'accord en joie boule de cristal je peux vous dire si les prix ont conçu augmenté vont exploser
00:09:08
ou non et ce qu'il faut comprendre aussi sec en suisse les transactions les prix 3 souhaits mobilière
00:09:13
son domaine privé et public comme dans notre pays et donc aussi un petit marché
00:09:17
liquide il faut attention aussi prendre cette c. c. ces chiffres lin avec eux un
00:09:23
edit 27 et faire attention à ne pas faire trop d'interprétation un des facteurs
00:09:28
qui impacte aussi immobilier c. vous savez le changement de l'ouest démographique l'évolution démographique
00:09:33
la jeu s'est concentrée sur la situation du canton et vous montrer sur le graphique d'après
00:09:40
argent prennent des appels que vous voyez vous la voyez si l'évolution annualisé la croissance
00:09:46
des populations entre 2019 2022 et voyez sur la carte
00:09:51
que certaines zones sont en décroissance démographique dotant croissance
00:09:55
démographique risque intéressante comprend c. qui viendront dans le canton
00:10:00
qui s'en va et pourquoi il se trouvait sur le graphique de gauche je vous montre ici avec les petits bars
00:10:06
avec les barons envers ce sont la migration interne nouvelle par rapport à la suisse tout en haut du tableau
00:10:12
ya pas de migration interne dans le sol et nul sur le sol pour le canton et positif mais avouez
00:10:16
que c'est pas partout où les migrations internes qui apparaît et qui a acquis qu'un paquet en commune
00:10:22
vous comprendrez beaucoup de personnes qui vont sortir certaines communes sont prêts plutôt en pleine
00:10:27
pour les marchés plus accessible qui ont quitté notre canton Vaud pour venir ici quand
00:10:31
on sait moins chers dans chablais et aussi immigration insécurité très fortes regardez ce que vous voyez
00:10:36
un bel ben ça c'est l'effet verbier interne échelle et sain c'est des
00:10:39
étrangers qui viennent s'installer à verbier et savait mettre ses impressions très fortes sur les prix
00:10:46
humeur ici en gris clair que vous êtes discerner assez mal c'est l'
00:10:49
excédent naissance et ça vous montre finalement le vieillissement de la population locale
00:10:55
oui si les tout petits et parfois négatifs mais si vous dire que très peu de naissances supplémentaires par rapport au décès qu'
00:11:01
on connaisse c'est là et ça ce que vous voyez pas forcément ici c'est le vieillissement de la population qu'on connaît
00:11:08
la population vit il vit surtout dans les zones de montagne
00:11:12
plus qu'ailleurs alors pourquoi je vous montre ce graphique ici
00:11:15
vous voyez la plupart des retraités alors j'ai pris par des 60
00:11:19
5 plus il va forcément tous retraités on peut être traitée avant mai
00:11:23
100 ans en pourcentage des populations locales loyaux plu les la couleur verte ou
00:11:28
plus bientôt retraité ou 65 ce qui est élevé parmi la population résidente et
00:11:33
voyez que dans les régions de montagne mais aussi dans le tessin vous avez
00:11:36
beaucoup plus de retraités je vais lire pour plus de vieux la raison et pourquoi
00:11:42
premièrement les personnes qui viennent les migrations internationales vient plutôt
00:11:47
dans la plaine vient de chercher les les opportunités économiques
00:11:51
ensuite vous aussi pas mal de personnes qui ont quitté le canton ici pour
00:11:55
aller étudier typiquement avant de revenir mais vous avez aussi pas mal de personnes
00:12:00
les jeunes qui vont partir alors que les personnes plutôt retraités
00:12:03
vont rester séparé qui a immigration intercantonal d'autre canton valais
00:12:08
ça n'a pas les vieux qui vient s'installer en valait la retraite c'est
00:12:11
plutôt que les jeunes partent ce qui fait qu'on a de populations qui tend à
00:12:15
être plus vieille en moyenne que notre canton et ça c'est un impact très important
00:12:19
aussi sur le marché immobilier mais pas qu'elle entend tout à leur nom dans le reste
00:12:24
des discussions avec les intervenants mais sur le marché immobilier cet important et le prise en compte et la suivante
00:12:31
les personnes plutôt âgés ont un besoin de surface de d'
00:12:35
habitation qui plus élevés que les plus jeunes vous voyez ici
00:12:39
sur les débats en gris clair je vous montre le besoin
00:12:42
moyens estimés attention encore fascination en surface 100 mètre carré par personne
00:12:48
selon la tranche d'âge oui couple longwy emploi vers le bas au plomb un besoin d'habitation qui est
00:12:53
élevé alors qu'on explique ce chiffre la première explication c'est que quand vous êtes dans un 5 décennies
00:13:00
que vous savez que vous détenez sans hypothèque ou cowie louer un prix qui
00:13:06
en dessous du prix de marché venait pas de raison de l'équité même si
00:13:09
vous êtes un couple même tous annonce 5 décennies donc si explique pourquoi les personnes âgées
00:13:15
tendance à avoir un besoin ou des surfaces puis surface plus
00:13:18
importante que les personnes plus jeunes parce qu'ils ont besoin
00:13:21
de passer économiquement pour elle cette absence aujourd'hui d'aller
00:13:25
se de déménager dans un 3 décennies moins deux décennies qui serait
00:13:30
au même prix voire plus cher mais ce qu'il faut comprendre c'
00:13:33
est cet impact ici pas seulement la devise pour la population mais l'admiration
00:13:39
et du changement démographique les gens aujourd'hui au moins en moins d'enfants et
00:13:44
donc la demande en surface va être plus fortes pour des petits logements pour des grands
00:13:50
logements s'envoie en suisse nun disparités selon les cantons sont les régions en fonction
00:13:54
des dynamiques migratoires les dynamiques économiques outil de publication de son acte attirait si jeune mieux
00:14:00
me focaliser sur le canton du valais et je pense que la demande en
00:14:05
petit logement sera beaucoup plus fortes dans les décennies à venir
00:14:08
pour la demande pour les grands logements et ça se importants à
00:14:12
prendre en compte lorsque vous faites vos prévisions ou lorsque vous intéresse au marché immobilier et donc de déterminer par ces quelques points
00:14:19
on a d'une part une incertitude sur la politique monétaire la baisse on s'est passé va couper ses taux d'intérêt
00:14:26
à quelle vitesse jusqu'aux lettres a c k dépendante de la politique internationale ce qui se passe à
00:14:32
l'étranger mais on sait aussi que sur le plan
00:14:35
interne dynamique démographique très importante et qui va impacter aussi
00:14:39
la couleur ou la façon dont le marché immobilier si va se
00:14:43
passer de la changer et on sait qu'un ou plusieurs des personnes
00:14:47
âgées ou peut être et vont chercher des infrastructures qui les intéressent peu
00:14:51
projet infrastructures hospitalières proche de réseaux de communications réseaux de transport plutôt des logements
00:14:58
kim capacité pour les accueillir avec des facilités qui sont adaptées aux personnes troisième âge et plus de petite taille
00:15:05
c'est pas forcément dire qu'elles ont les moyens de financer ces logements à tous les problématiques
00:15:10
qui va nous tomber dessus dans les décennies à venir n'est pas nouveau je pense que parfois
00:15:15
on sous estime à quel point 10 la population
00:15:18
avoir un impact sur le marché immobilier local quel
00:15:22
dernière mesure donnée par le jeu joueurs appelés également le changement démographique et l'augmentation de la population
00:15:29
ça ne vous trompez pas nous entendre un canton qui
00:15:32
de par son territoire restent attractifs aucune catégorie de population
00:15:37
les moyens d'acheter des résidences secondaires et ça va continuer d'
00:15:40
attirer des populations selon ce qu'on a donc les dynamiques de population
00:15:47
sur le long terme ou être importante alors que la dynamique
00:15:50
plutôt le refinancement de politique monétaire voient plutôt un impact sur le
